小编： “房地产行业最好的时代已经一去不复返，未来5到10年，行业的集中度显著上升，房地产经营重心会从增量转到存量
“房地产行业最好的时代已经一去不复返，未来5到10年，行业的集中度显著上升，房地产经营重心会从增量转到存量。”在近日于广州南丰朗豪酒店举行的2021中国房地产全行业领袖新年峰会暨中国地产冠军榜颁奖盛典上，中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明如是分析中国房地产市场。
峰会上，张明指出，今年全球依然是集体复苏的时期，是加快国内改革和消化存量改革的重要窗口。
“今年经济是中长期下行和短期反弹的结合，不能太过乐观”。张明分析，从“三驾马车”看，去年的经济复苏并不均衡，消费的复苏最慢，出口最快。目前，消费复苏偏慢仍是中国经济最大的问题，2021年有所改善，但不容乐观。
张明认为，房地产行业最好的时代已经一去不复返，“房住不炒、因城施策”进入长效化。调控政策的实施会使中国房地产面临“两个分化”：首先是城市分化，最看好的还是一二线核心城市，最危险的区域是广大三四线城市；其次是房企分化，未来5到10年，行业的集中度显著上升，房地产经营重心会从增量转到存量。
世联行创始人、联席董事长陈劲松认为，中国房地产市场未来的空间依然巨大，“假设从现在开始，每年城市化率提高1%，在负增长下，到2049年中国的居住面积规模非常可观。但区域开始资源调配，未来分化持续，人口向城市群和大都市圈集中，关键要解决城市新生中产的居住问题”。
陈劲松认为，疫情催化下，房地产“触电”，行业正经历着巨大的营销变革。在数字化营销时代，虽然目前各大开发商都在加快线上布局，但获客成本依然高企。在他看来，当90后客户转向线上之后，如何做营销，同时让营销反哺产品，这是房企的大课题。面对数字化冲击，行业需要联手，真正降低营销成本，满足房企的回笼资金要求。
作为广东省地产商会一年一度的盛事，广东省地产商会会长、星河湾集团董事长黄文仔，广东省地产商会联席会长、万科集团董事会主席郁亮，广东省地产商会监事长、海印实业集团董事长邵建明，广东省地产商会执行会长、时代中国董事局主席岑钊雄，广东省地产商会执行会长、合景泰富控股执行董事兼主席孔建岷等知名房企领袖都出席现场。
黄文仔指出，房地产高速发展确实遇到瓶颈，但坚守主业和多元布局并未二元对立，也没有标准答案，最重要的是根据企业的发展特点进行决策，有多少能力做多少事，才是“安全牌”。
岑钊雄认为，房地产是高密集行业，目前行业调控收紧，房企融资受限，三道红线之下，行业都在降负债，因此未来的重点是通过数字化，进行组织的精细化管理，适应行业平稳发展的趋势。
在孔健岷看来，多元化跨业态的发展如今在业内流行，但关键还是看企业本身，第一是团队的选择非常重要，第二是要把握好企业的核心，做好主业，再利用空余资金进行其他孵化。
张明则表示，房企要深耕主业，第一是向上下游延伸，主业和辅业要相互配合；第二是降杠杆，如果进行多元化布局，必须选择杠杆率低的行业，同时更多利用数字化或者金融工具帮助拓展。
在“城市更新风口，再造第二曲线”圆桌对话中，富力城市更新集团（广州）总裁谢昊，广东保利发展有限公司城市更新事业部总经理梁励园，雅居乐城市更新集团副总裁夏阳，时代中国集团助理总裁、城市更新中心总经理崔久峰，合景泰富城市更新集团副总裁覃朗，广东奥园城市更新集团总经理朱敏，华标集团副总裁蔡泽豪等发表见解。
谢昊表示，未来存量土地开发是大趋势，原因第一是土地资源的制约，第二是环境的制约，第三是大城市生活半径的制约。进行城市更新，房企对进入的城市和项目也要有所选择，优先考虑人口、产业和公共服务配套资源好的优质城市。
梁励园强调，城市更新的优势在于多样化，只有多样化，才能提出不同的解决方案，才能为企业创造更大的价值空间。但难度也在于多样化，因为经验不能复制，可以复制的只有思考的方法和路径。
夏阳认为，所有新风口都伴随大量企业涌入，造成同质化，城市更新体量大、周期长，房企如何寻求共赢是破局的关键。
崔久峰指出，从“三旧改造”到“城市更新”，不仅仅是名词的改变，而是行业的重大变革。政策的成熟和稳定是基石，目前政府的态度使城市更新有了持久发展的保障。
覃朗认为，相比三旧改造，城市更新发展更趋均衡，不只是拆了建住宅，除了改善原居民的居住环境和收入外，政府更看重城市面貌的改善；同时城市更新全面提速，可以带动经济发展提升，通过腾笼换鸟引进企业，放大更新改造的价值。
对于城市更新的选择，朱敏认为，第一看当地更新政策是否明朗；第二看城市总人口和净流入量；第三看城市的经济布局和GDP增长情况，第四考察城市房地产供求关系和供地关系。
“城市更新最大的难点是投入产出周期长，从前期洽谈到最后拿到土地使用权，往往需要花3-5年时间”。蔡泽豪指出，城市更新相比传统模式更加透明，如果在当地有过相关旧改经验，良好的口碑和信誉能实现事半功倍。
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