小编： 商业地产项目在销售阶段，商铺销售加快了资金回笼速度，有其不可替代的优势
商业地产项目在销售阶段，商铺销售加快了资金回笼速度，有其不可替代的优势。但是，一旦进入招商运营阶段，则销售型商业项目的弊端立显。
由于所有权和经营权的统一，开发商持有的商用物业在招商运营阶段管理起来比较简单。可以根据商业经营的需要自由调换商户、确定租金，享有高度的统一经营、统一管理权限。
与此相对应，销售出去的商铺则在同一经营、同一管理上始终存在隐患。如一个商场实施了3年返租政策，在3年返租期内，开发商可以对商场实施统一经营、统一管理权，问题是：
这是一个拷问开发商经营管理能力和协调能力的问题，是一个关系到项目后期运营成败的问题，也是开发商最棘手的问题。
2011年9月扬名广场租约三度到期，2、3、4层业主成立委员会，希望在12月18日租期届满后，吉之岛和扬名方面给出的租金不低于既定租金标准。之前，业主认为，对方公布的新租金大幅降低，遂成立业主委员会。经过多方艰苦谈判和努力，2012年3月3日在香湾街道办的协调下，业委会、扬名、吉之岛三方达成共识，由业主对新租约方案投票，最终新方案获得6成业主赞成。商场也业主开始续约，达成了为期六年的协议。
扬名百货的运营模式是部分开发商持有、部分销售。2002年，开发商率先将一楼商铺分割成10～35平方米的铺位全部售出，并可享受三年递增的返点。二、三、四楼商铺打包出租给吉之岛，签了长期租约。2004年，公司将带有稳固租约的二、三、四楼重新分割出售，并享受6年的返租期。五、六楼仍为公司自有物业。
扬名百货一楼的商铺返租到期后曾连续两次续期，这种情况在珠海比较少见，也算得上较为成功的案例。第一次出售时，返租三年，返租点分别为8%、9%、10%。2006年，三年合同到期，一些投资者看到该区域的商业氛围已经成熟，不想再局限于最高10%的返租点，想自己经营或者出租经营，最后与开发商达成协议，续签两年的返租协议，返租点分别为第一年9%、第二年10%。2008年，两年返租协议再一次到期，虽然同样经过长时间的谈判，但基本达成合作协议。
继续追加返租，最重要的就是能继续保持整个商场的平稳经营，不致于使经营结构出现重大变化而影响商场正常经营秩序。
开发商给予投资者的返租回报是否可以令投资者满意？双方能否在价格上谈得拢，怎样避免个别投资者漫天要价？
开发生给予投资者的回报是能否与实际租金收入持平？开发商是有赚呢，还是要补贴？怎样实实现资金运作的良性平衡？
至少，作为珠海市中心区域重要的大型百货商场，扬名百货在引入了吉之岛进场经营后，先是在商铺销售上获得了成功，又通过给予投资者固定回报稳定了整个商场的经营，后来两次追加的返租谈判也以双方达成一致意见而圆满落幕。这个商场采用的是大平层分割销售方式，且带有售后返租，但在返租到期以后并没有因此而受到重大打击、一蹶不振，而是平稳经营。
继续返租可以延续商业发展的势头，保持商场的良性发展。开发商在实现租金收入与支付回报之间的平衡后，证明这条道路是可行的。
售后返租商铺到期以后，除了继续追加返租之外，将商铺交还给业主，让业主去自行收租也是很多开发商的选择。
对返租商铺来说，返租期满后，往往成为一道坎。在实际操作中，商铺的销售价格早已暗含了返还给业主的租金收益。开发商并不在意商铺的租金如何，常常会低价招租，甚至以免租金进场的方式来吸引商户，以求尽快做旺商场。
一旦返租期满，商铺又交还到投资者手中，由于商铺价格在之前已被大幅拔高，返租期间租金回报大多高达6%～8%，令业主们对租金的期望值大增。商铺的返租期满后，虽然公司也会找投资者谈包租统一经营的事情，但此时很多的投资者都会因为租金过低而拒绝续租。
如果放任投资者各自放租，不受约束，必然会令商场定位混乱、管理不善，继而生意冷清、租户走失、租价大跌，甚至陷入放租艰难的困境。因此，要避免返租到的期商铺面临“一交铺，场就死”的僵局，最关键的还是要经营管理方发挥正面作用，对商场经营管理负起责任，才有可能实现商场从返租状态走向业主收租时代的“软着陆”。
2006年开售的鑫北数码港曾因引进了颐高数码而引得投资客的关注，但时隔不到两年，就因为运营情况不理想以及高回报无法兑现导致颐高数码撤出。
对于承诺回报与实际租金有差距，鑫北公司认为，当初给业主承诺10％购房款的租金是有理由的：一是相信该地段人气会越来越旺，二是觉得ＩＴ行业盈利空间大。但没想到当初的设想没能实现，从而造成这个租金差距。
目前，鑫北公司在试图说服商户接受微调租金的同时，也尽力保障商户利益。一方面，鑫北公司要业主签订承诺书，保证所属商铺不租给ＩＴ行业以外的商户，从而保证商场的整体性；另一方面，鑫北公司主动降低物业费，希望减轻提高租金给商户造成的经济压力。
面临危机之时，鑫北数码港的经营管理者没有逃避，而是勇敢面对。他们一方面表明自己的立场，另一方面又积极与商户沟通协调，加强与投资者沟通协调，通过各方的利益妥协，最终和平解决了返租回报期满后的危机。通过几年的努力，它的经营状况又恢复了正常，并保持稳定发展。
鑫北数码港的最后结局是皆大欢喜，但它只不过是一个成功的个案而已。事实上，由于开发商心态不端正，加上处置不当，将返租回报结束以后的商铺交还给投资者后，确实把很多项目推上了绝路，使其经营受到重大打击。
那些返租到期后交还给业主的商铺，如果有务实高效的执行团队管理，商场的发展也不会产生颠覆性的后果。在经历了一段动荡之后，开发商、业主和商户都会开始面对现实，互相妥协，找到一个可以被三方共同接受的解决问题的办法。从这个层面上来看，返租到期后将商铺交还给业主也不是一件坏事。
返租商铺到期以后，只有上面这两条道路可走，或者将它再继续返租回来，或者将它交还给业主，没有它途。
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