小编： 刘义律师深圳房产税律师，现执业于广东联建律师事务所，具有丰富的法律务实经验，深厚的法律功底，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件
刘义律师深圳房产税律师，现执业于广东联建律师事务所，具有丰富的法律务实经验，深厚的法律功底，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。以扎实的专业知识为基础，以严格的服务制度为保障，以良好的社会关系为通道，以娴熟的职业技能为手段，竭诚为境内外客户提供优质、高效的法律服务。
二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5．55%
普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－}×20%；2年以上5年以下的普通住宅：×20%。出售公房：5年之内，×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
2011年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年的普通住房对外销售的，免征营业税。[4]
非普通住宅2年内：房屋成交总额×5.55%2年或2年以上：差额×5.55%；
土地增值税：普通住宅免征，非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%，3年至5年：房屋成交总额×0.25%5年或5年以上：免征；
契税是应由买方交纳的，交税比例是：1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。
契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳。
所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。
房屋评估费；按评估额0.5%缴纳补充回答：契税=15万元*1%=1500.00元买方承担营业税=15万元*5,5%=8250.00元卖[5]方承担土地增值税=15万元*1%=1500.00元卖方承担所得税：=15万元*1=1500.00元卖方承担房屋交易手续费=65平方米*6元/平方米=390.00元买卖双方各承担一半房屋产权登记费=65元。
根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。
另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。[4]
征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。
注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房。
另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。
征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。
6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米×实际测绘面积非住宅10元/平米×实际测绘面积
1.地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套
2.房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。
注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。
1.公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权证复印件一套
注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。
税务行政处罚的证据的收集和应用是税务行政处罚的必经程序，是指税务机关依据法定职权、经过法定程序调查收集证据材料，并依据合法有效的证据材料，运用法定原则和手段证明案件事实的过程。《行政处罚法》规定“设定和实施行政处罚必须以事实为依据”，具体到税务行政处罚中，即要求税务机关查清案件事实，取得足够证据，使案件达到“事实清楚，证据确凿”，进而在此基础上依法处罚。《行政诉讼法》第三十二条规定“被告对作出的具体行政行为负有举证，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。”也就是说，税务机关在税务执法活动中，必须对自己的处理决定提供证据，承担举证。
近年来，在税务行政处罚中，由于税务执法队伍对证据问题重视程度不够，部分税务执法人员存在着重实体、轻程序等问题，再加上部分税务执法人员法律水平有限，对证据缺乏判别能力，执法过程随意性较大，造成税务行政处罚质量不高，处罚不公正的现象时有发生。因此，提高对证据重要性的认识，研究证据的应用问题，对税务机关的行政执法工作十分重要，本文就在税务行政处罚过程中如何作好证据的应用作一探讨，以期有助于实际工作，提高税收执法质量。
证据概述。证据是指符合法定形式的、客观上真实存在的、能够证明案件事实的各种证明材料。证据是用来还原案件事实的依据，是定案的基础与前提。
证据的类型。在我国，证据具有法定的形式，依据《行政诉讼法》第三十一条规定，证据有以下七种形式：
书证：指用文字、符号、图形等书面材料所记载的内容、含义或表达的思想来证明案件事实的证明材料，书证主要表现为各种书面文件或纸质文字材料。税务行政处罚中的书证主要包括各种税务文书、纳税人、扣缴义务人以及其他当事人提供的申报表、代扣代缴报告表、银行对账单、组织机构代码证、税务登记表、税种登记表、会计核算方法、财务制度、账簿、完税凭证等等。书证是最常见、最重要的证据形式。
物证：指能够以外部特征、存在状况、质量、属性等来证明案件事实的一切物品。税务行政处罚中的物证除包含一般物品外，还包括被损毁或擅自改动的税控装置、抗税案件中的有关器械、非法印制发票案件中的作案工具等。
视听资料：指能够用来证明案件事实以录音带、录像带等音像资料为载体的图像或音响以及从计算机中提取的其他形式的音像资料。视听资料是利用现代科技手段记载法律事件或法律行为的证据形式。税务行政处罚中的视听资料主要是指税务机关根据《征管法》第五十八条的规定，对与案件有关的情况和资料进行的录音、录像、照相时形成的资料，或者是有关电子资料。
证人证言：指除行政相对人以外的知道案件真实情况的人，就自己所了解的案件事实向行政机关所作的有关案件部分或全部事实的陈述，证人证言一般以口头形式表现出来。需要指出的是，单位由于不具备自然人的特殊属性，依法不能做证人，行政相对人由于与案件有直接的利害关系，依法也不能作为证人。
鉴定结论：指具有鉴定职权的鉴定部门受行政机关委托，运用专门知识和技能，对案件中某些专门性问题，通过分析、检验、鉴别、判断而作出的科学结论。
现场笔录：指行政机关执法人员对案件所涉及的标的物或者物证，进行现场勘查、检验、测量、绘图，并将情况和结果如实地记录下来而当场制作的书面材料。现场笔录应当载明制作时间、地点和事件内容，并由执法人员和当事人签名。此外，在证据学理论上，证据还包括直接证据与间接证据，原始证据与传来证据，本证与反证等形式。这里就不一一论述。
证据的属性。证明材料之所以具有证明案件事实，作为定案依据的效力，是因为他不仅仅具备法定的形式，还同时具备自身的固有属性，即：客观性、关联性与合法性。客观性：或称真实性，是指一切证据都是客观存在的事实，能客观地反映案件事实的真相。客观性是证据的本质属性，这是由案件本身的客观性决定的。例如证人证言，它的客观性体现在证人所陈述的只能是自己本人耳闻目睹的事实，陈述过程中不能带有任何主观臆想的成分。关联性：是指证据与待证事实具有内在的逻辑关系，可以直接或间接地证明待证事实的全部或者一部分情况，并对证明案件事实具有实质性意义;与待证案件事实无关的材料不能作为证据。合法性：指证据具有法律所规定的特定形式，证据的取得过程必须符合法律规定的程序要求。主要体现在证据取得的主体合法、证据取得的方式合法、证据的外表形式合法。
证据收集是税务机关查处违法案件活动的核心任务，在法律上，没有证据就没有事实。随着经济的发展和现代科技技术手段的不断提高，税务违法案件逐渐向隐蔽性和智能性方向发展，如何才能有效地、足够地、全面地收集证据，这需要我们在实际工作中不断的探索和完善。笔者认为，作好证据的收集工作，应当作好以下几点：
充分询问，作好询问笔录。向税务违法案件当事人进行政策和法律宣传教育，阐明案件当事人应有的权利和所负的义务，对案件当事人进行政策攻心，并充分运用各种询问技巧，迫使当事人主动供述案件事实，为核实查证工作打好基础，询问时应当认真全面做好询问笔录。
实地调查取证。执法人员首先应当根据调查初期所掌握的基本案情，制定周密的取证方案和策略，草拟需要取证的范围，项目等，然后深入案件当事人生产经营场所检查，了解当事人的生产经营状况，帐务情况，核实纳税情况。重点检查当事人应税商品、货物和其他财产实际数量，生产产量、产供销各环节实际流转量与申报额是否一致等情况。为防止当事人隐瞒货物，藏匿资料，必要时，可以实行突击检查。
外围调查取证。掌握案件当事人货物销售的流程后，可以到相关的车站、码头、机场、邮政企业及企业分支机构检查案件当事人托运、邮寄应纳税商品、货物的有关单据、凭证，或者根据所掌握的当事人的产供销流程，到相关企业调查了解，收集当事人货物往来情况的凭证，证实税务案件当事人实际销售情况。帐户检查。总体逻辑判断当事人实际生产能力与申报情况、实际获利能力与实际支出情况，检查当事人在帐户上异样的资金流动、其他费用与其支付及销售不一致的反常情况。应当注意的是，进行帐户检查，必须依照法定程序办理审批手续。
查阅当事人的档案资料。当事人档案资料是收集税务案件证据的主要阵地，它记述了在日常税收征管活动中，征纳双方对税法的遵从情况。但而是否能够在征管档案资料中收集到税务案件的有效证据，则要依靠日常税收执法的质量。因此，税务机关应该注重日常征管活动的法制化和规范化，建立健全纳税人的档案资料。
具体到个案应当收集哪些证据材料，应当视案件性质和实际情况而定。比如，收集证明纳税人偷税行为成立的证据，可以收集以下几方面证据：纳税人伪造、变造的账簿、记账凭证;或者税务机关限期申报通知书及其送达回证;纳税人真实的账簿、记账凭证;证明纳税人应纳税数额的有关证据，可以是纳税人、扣缴义务人真实的账簿、记账凭证、原始凭证;经纳税人核实认定后的缴税明细;有关人员的询问笔录。
总之，证据的收集是一个复杂的问题，针对不同情况的案件，需要收集的证据也就不同，但一个总的原则是，证据的收集权力主体即税务机关必须在法定职权范围内，依照法定的程序和方式进行尽可能充分收集证明材料，作到案件的每一点情况都有据可证，有据能证。值得一提的是，以下事实不需要证据证明：众所周知的事实;自然规律及定理;依据常理可以推定的事实;已为人民法院发生法律效力的判决所确认的事实;已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实;已为有效的公证文书所证明的事实;当事人自认的与其他证据可以相互印证的事实。
税务行政处罚的证据应用，是指税务执法人员根据法律规定和办案经验，对证据材料进行审核认定，并进而根据已认定的证据推断案件事实的过程。证据的应用，主要包括对证据材料进行“三性”审核和对非法证据的排除，以及对相互冲突的证据之间证明力大小的判定。笔者拟从以下几个方面讲述证据的审核认定方法：
证据的客观性是指作为证据的事实必须是客观存在的，而不是猜测和虚构的东西。税务机关必须予以全面、客观地审核认定。根据案件的具体情况，可以从以下方面审查证据的客观性：
审查证据的关联性，也就是审查证据与案件事实之间是否存在着内在的必然的逻辑关系。一般来说，可从以下几个方面来进行：
税务机关审查证据的合法性，应当根据案件的具体情况，可从以下三方面进行：证据是否符合法定形式;证据是否按照法定职权取得;证据的取得过程是否符合法定程序要求;是否有影响证据效力的其他违法情形。
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