小编： 拍卖作为新房、二手房之外的又一房产交易渠道，多年来由于参拍需要押金，细节与流程较新房和二手房市场又相对复杂，同时没有大量的专业公司参与其中，一直以来都没有大规模进入公众视野
拍卖作为新房、二手房之外的又一房产交易渠道，多年来由于参拍需要押金，细节与流程较新房和二手房市场又相对复杂，同时没有大量的专业公司参与其中，一直以来都没有大规模进入公众视野。我们会发现，参与拍卖的购房者很多时候是固定的，而没有参与的购房者却又往往不知道从何处入手。
日前深圳市土地房产交易中心公告，11月接连两场房产拍卖会，将有100多套二手房、商铺、公寓等公开拍卖，其中有号称起拍价低于市场价近万元每平方米的南方国际广场；有九年前就卖到1.5万元/平方米的新龙岗商业中心，现在8700元/平方米起拍；有整层出售的东立花园公寓，1300多平方米一起起拍价870万-896万元；有天鹅堡、名豪居等著名豪宅，一套房产底价就五六百万……
在11月23日的拍卖房产清单中，有八套位于福田的博伦花园房源将进行拍卖。编辑发现，博伦花园接近100平的房源，起拍价仅为100万左右，折合单价仅为1万余元。而在博伦花园在各个中介公司放盘情况来看，96平的户型，市场价在200-250万之间。这意味着，博伦花园如果以底价成交，则成交价不到市场价的一半。
在23日拍卖的房产中，位于龙岗的一套9平米的商铺总价仅有4万元左右。在该套房源的详细信息中显示，过户产生的转让双方一切税费和应补地价、应补土地使用费由买受人承担，其税费和应补地价、应补土地使用费金额由竞买人自行向相关主管部门咨询。 能否办理产权过户手续由竞得人自行到相关部门咨询，风险自担。
在23日即将开拍的房产清单中，其中西丽山庄配套服务楼整栋楼将一起拍卖，建筑面积达1851平米，起拍价为2200余万，折合单价1.2万元。而在以往的拍卖历史记录中，高总价物业拍卖的案例也非常多，其中不乏整栋楼拍卖的案例。但是粗略统计的结果显示，高总价物业拍卖成交案例非常少，以流拍最为常见。
在11月30日即将开拍的房产清单中，一栋私宅的拍卖信息吸引了许多购房者。该私宅非商品房，建筑面积有四百多平米，起拍总价仅有100余万，这意味着每平米起拍价仅为两千多元。房产交易中心的工作人员表示私宅拍卖从法理上来说是合理的,只要法院裁决就可以,但是否有产权就不一定,且没法享抵押贷款。
日前的网络调查数据显示，923份有效投票中，超过八成的受调查者表示会考虑购买拍卖房产，关键看价格是否便宜，不过问题是，同样有超八成的受调查者坦言并不清楚拍卖的流程和可能遇到的风险，而表示很清楚拍卖的具体情况的购房者只有4 .23%。
哪些藏风险、哪些是良机，拍卖房的价值判断远比新房、二手房复杂，有些投资客好从拍场找机会，很多市民则只是心痒痒不敢下手。本期专题采访拍卖房链条中的评估师、拍卖师、律师以及中介分析机构，为购房者整理出九大秘籍，并就最近的两场拍卖会房源，算出值得出手的价格。
根据自己的需求和承受能力，定下自己的心理价位，了解房产的产权和债务、过户税费等细节信息，在进拍场之前，便应该已经做足功课，对于准备参与房产拍卖的人而言，是最最基础的准备。
凡事皆有策略，房产拍卖也不例外。作为拍卖师，深圳市拍卖行拍卖师胡晓伟见多了拍卖现场，房产拍卖由于资料清晰、定价相对透明，拍卖难度并不算太高。“首先要判断是否是热门房源，如果是热门房源，就要争取第一个举牌占得价格先机。”胡晓伟建议，“在竞价过程中，要衡量起拍价和自己的心理价的差距，差距大的时候，可以不按照竞价师的竞价阶梯，采用口头报价，提高报价幅度，通过这种方式，给其他竞买人制造心理压力。”他表示，最差的局面便是有拍卖者因为现场赌气而相互竞价，最终导致两败俱伤的情况出现，而这些在拍场并不罕见。什么样的拍卖房产更容易淘到金？除了房产本身情况外，不同委托方会带来不同的起拍价，胡晓伟介绍。
往往购房者关注到标的房产是因为竞拍底价相对市场价而言要低了不少，而底价是来自于评估机构或评估师所作出的评估价。据同致诚评估公司董事总经理陈平介绍说，法院在处理纠纷官司时，遇到房产拍卖的情况，会有专门委托的一家评估机构出具该房产的评估报告，“评估机构每年会评定，不同的法院与不同的评估机构有联系，一般一宗官司会委托一家公司来处理全部房源”。
世联评估业务部副总经理刘黎明告诉记者，他们公司只对法院委托的住宅进行评估，也就是按照当前三级市场上住宅销售的综合成交价格进行评估，一般是几个月时间内核定的成交价格，参考楼层、朝向的不同进行修正，通过市场比较法，评估出一个价格，“这个评估价要比拍卖的底价接近市场”。 他建议购房者即使看过评估报告，也要去调查更多的房屋详情。尤其是拍卖现场一定要保持理性坚守心理价格。不过陈平指出，委托评估机构的相关费用由法院向案件当事人收取。
房产拍卖往往价格低但问题多，广东圣方律师事务所执业律师颜宇丹指出，作为竞买人，首先得有一个相对平和的心态，不能指望拍场一定能提供价廉物美的房源。最大限度降低风险的首要条件莫过于购房者尽自己最大的可能去了解这套房产的所有信息，就像投资客所说的“想赚钱就要耐烦”。颜宇丹指出尤其是该房产是否属于能够进入市场流通的完全商品房，也就是说是已办理了房地产权登记取得房地产权证书，且该房产之上不存在查封，或虽存在查封但是实施查封的机构解除查封而委托拍卖，同时也应审查受托人的书面授权委托。
尽可能全面了解房产信息，也是让购房者更加理智和科学地计算购房成本。广东信荣律师事务所主任律师张茂荣也动过去竞拍的念头，他指出如果拍卖公告和机构不能提供的资料，尤其是关键的未决事项，购房者一定要去现场自行查看或者通过各种渠道去打听，比如欠费之类，这最终将影响到购房者预估的心理价格。
台湾投资客颜福荣在他的《租屋达人》一书中表示，他手中管理的物业大多都来自于拍卖场，并且用了很多篇幅来谈他的拍场淘宝秘笈，其中最为首要一点，便是“想赚钱就要耐烦”。不管是在深圳还是在台湾，拍卖房都会不断考验购房者的耐心，拍卖前自己对于拍卖房源各种细节的查询，拍卖后由于租客不走无法交房，或者是前业主还有税费拖欠送上“惊吓大礼包”等等，无一不需要竞拍者提前有个思想准备。
对于拍卖房，所谓的“价格”，并不是指现场以怎样的价格竞得物业，而是指总共花了多少钱才能成功办理完过户。进拍场之前，了解市场价格，设定心理价格是必做的功课之一。 一般来说了解市场价格的方式有三种，一种是通过中介公司，将近期成交的二手房价格作为市场价的重要参考；如果拍卖标的较大，不妨请专业的评估公司，付费评估买个安心；当然也可以通过网络上的放盘价，快速了解房源所在小区的大致价格。房屋本身硬件条件以外，还要了解是否存在未到期的租约，是否存在物业管理费、水电煤气费、有线电视收视费等欠费情况。比如欠费情况，拍卖公告可能会要求购房者自行处理。
目前法院委托的拍卖通常会有10%-20%的折扣，即起价100万元的房产第一次流拍后，第二次起拍价将在80万-90万元之间。一般来说，第一轮流拍后，第二次可以做个合理的调整，通常是打8折。有竞拍者在第一轮拍卖时看到别人不举牌，等着第二轮打折之后再去拍。深圳市拍卖行拍卖师胡晓伟提醒，也不排除第二次起拍价低了，但是参与竞买的人多了，或者现场竞买的热情高了，真正的成交价反倒高过第一轮的起拍价。
拍卖场里淘便宜和与三级市场淘笋盘相比，虽然基数小，但是概率高。胡晓伟表示，以他的经验来看，尤其是在一些冷门房源中，淘到宝的可能性会更大一些。除此之外，比如一些几套打通的房子，如果是司法委托或者是单位委托，通常就会集中拍卖而非单独拍卖，这样总价高、门槛高，参与竞买的人会更少一些，也更容易淘到便宜房。
很多人不敢轻易进拍场，最主要的原因便是听说需要一次性付款，资金实力不允许。但是事实上，这个问题也并非无解。“最少要在拍卖之前的7-10天去银行申请贷款，手续办完银行预审批通过后再去参与拍卖。”深圳市融安投资担保有限公司副总经理王鹏云表示，“如果竞买人为首套房，按照房贷规则，竞得现场付足30%的楼款，在产权没有转移之前，由担保公司进行担保，银行会在7天之内放另外70%的房款给交易中心，贷款利率和时间都按照银行的房贷规定走。”
有些被拍卖的房产中有租客，律师提醒注意的是购房者买下这套房产是要出租还是要自住，租客的租约要如何处理。也有律师指出了解到有恶意租客的行为，张茂荣说：“房子一拍下，里面的租客说有十几二十年的长租约，还是很低价出租。”不过如果是在法院查封之前就已经出租的，就很有可能清除不了，很有可能双方就会产生一起新的纠纷官司或者购房者只能申请退房。
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