长租公寓未来路在何方

随着国家经济的高速发展和人民生活水平质量的提升，广大人民群众对于房地产的需求量也是愈发的增大，同时，由于我们国家人口基数众多，加上一些炒房客的“图谋不轨”，使得我们国家的房价一直处于“蒸蒸日上”的快节奏，基于这样的局面，越来越多的年轻人转换思路，开始考虑长租房所带来的短期收益，由于长期租房并不需要一次性拿出大额金钱，也可以有一处不错的居所，这样热烈的市场需求环境也激发了一些投机者的商业目光，于是，长租公寓便应运而生。目前，根据贝壳研究院统计，2019年共有53家长租公寓企业由于经营不善，出现资金链断裂、跑路等情况，未来，长租公寓路在何方？

 

长租公寓的定义及分类

“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。从特征上来看，两种管理方式有所差异，在房源获取、物业性质、产品服务、出租方式及目标客户上均有所区别。

 

长租公寓的参与主体

从我国租房市场的需求结构来看，需求对象主要为流动人口和高校毕业生，但是两者对租赁房屋的需求存在着一定的差异，差异主要反映在租房比例、长租公寓的渗透率以及公寓档次等方面。根据测算。2020年我国长租公寓市场规模为1374.96亿元。

2020年长租公寓市场空间测算

目前，长租公寓市场已经呈现出多主体、多渠道的特征，已有1100家企业投身长租公寓产业，这些主体依据自身资源和行业背景的不同，选择了不同的运营模式。

随着2017年一二线城市开始加大对商办转公寓销售的监管，长租公寓逐渐得到政策和资本追捧。自2016年国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，确认发展住房租赁企业、开发商、中介机构、个人等四类租赁经营主体，并强调商业用房改建后可作为租赁住房。2017年4月，住建部联合国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，鼓励个人依法出租自有住房。

2019年中国长租公寓规模排行榜

但从目前在纳斯达克上市的两家长租公寓运营公司来看，离2022年政府要求的住房租金贷占比不超过30%的红线仍有较大距离。蛋壳公寓招股说明书披露，2018年其75.8%的租客通过“租金贷”形式支付租金，截至2019Q3该比例略微下降至67.9%。与之类似，青客招股书披露，截至2019H1该公司65.2%的租客通过“租金贷”支付租金。

蛋壳公寓财务数据显示，2019年其已出租公寓的平均每套租差率可达27%，但是考虑其装修中的公寓、并扣除公寓折旧摊销成本后，租赁业务毛利率为负，而且这并未包含为了保障其扩张中出租率稳定增长所支付的营销和运营管理费用。因此尽管政府积极推动并规范住房租赁市场，并给予商办用地转租赁住宅政策便利，但经营主体盈利难、承租人租金成本上升较快而不得不采用租金贷等问题仍有待进一步解决。

青客和蛋壳运营规模

青客和蛋壳套租金逐步下滑

 

长租公寓运营模式

第一：资本的介入将长租公寓行业推向风口，特别是2014年雷军资1亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事件，同时借助资本市场的力量，将租金作为底层资产债券化，使得长租公寓提前拿到租客一年的租金。

第二：开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作。

第三：不同品牌的长租公寓在多个城市用高成本大量垄断房源，并且不断扩张，试图将同行业公司挤出该行业以达到垄断。然后低价将将房间出租。

第四：达到部分区域垄断时，将租房价抬高，推动租金上涨，长租公寓着手准备上市事宜，上市后资本套利离场。

 

长租公寓产业链

中国的长租公寓的产业流程大致为获取房源、设计装修、营销签约、日常运营管理、后期项目退出。在整个产业流程中，除了通过收购资产和租赁获得资产价值和租金收益以外，产业链上其他可以产生的业务主要包括：（1）获得房源后装修设计；(2）运营过程中大数据系统的应用；(3）日常运营过程中的附加服务：例如租金贷款、家具租赁等。长租公寓全产业链条的赢利点总结如下：

（一）获得房源：如果是重资产模式，前期需要大量资金收购或建造楼盘，则需要股权融资辅助。如果以轻资产模式获得房源，企业只需要和机构或个人签订租赁合同，约定租赁的期限和租赁期间租金涨幅标准。

（二）设计装修：通常集中式公寓的设计和装修风格统一，便于通过集采方式降低装修成本。设计和装修到位的公寓更有吸引力，一方面可以增加租赁需求减少空置率，一方面可以给企业带来一定的租金溢价空间。

（三）附加价值：如提供家具租赁、租金贷款、客户由租客转为购房者时享受合作方家具购买优惠等。

（四）网络平台：一个成熟的网络平台系统，可以做到前端产品设计、网签形成电子合同、租赁期间保修等和客户维持高频互动并及时反馈客户各类需求。也可以做到后端客户数据信息搜集用于未来产品改善和财务数据整理等。

（五）租约证券化：租约证券化是在长租公寓收租的基础上衍生出来的金融产品，例如用租金收益作为底层资产发行公募或私募ABS为企业融资。

 

长租公寓爆雷的原因及存在的问题

近年来受到创投圈对于互联网C端“烧钱”模式的认可，2013-2015年成立的很多初创公司均进入“烧钱”抢房源和客源的“圈地运动”中。2019年行业进入“资本寒冬”后，运营公司前期为了满足一轮轮融资需要，利用“租金贷”、“高进低出”、“长收短付”的快速扩张所导致的资金链弊病也相继显现。

存在的问题

赔上房租花了征信，最后还背上一笔贷款，是怎么回事？这都来源于租金贷的发展，租金贷的模式是租客以个人信用，向第三方金融机构贷款，比如微众银行、元宝e家、京东金融、平安保险等金融机构，机构一次把一年的租金打给公寓方，租客就能租金月付，每个月缴纳给机构的租金，就相当于还贷。同时，租客还需要签订两份合同：租约、贷款合同。

对租客而言：租金分期降低了他们的资金压力，按月付租，当然愿意。

对长租公寓方而言：先收一年租金，之后按季度向房东付款，就能获取流动性以支撑发展、扩张。

对房东而言：一来消除空置期，起码四五年不愁租；二来如果是刚到手的精装空房，可能还会剩下软装资金以及时间精力成本。

 

长租公寓“跑路”名录

近日，多地纷纷被爆出长租公寓企业“爆雷”跑路现象，根据不完全统计，近年“爆雷”的长租公寓已经超过30家。自从2017年出现第一家长租公寓与企业“爆雷”事件以来，这种趋势有愈演愈烈之势，长租公寓的口碑也一度下降。

从数据上看，“爆雷”的长租公寓集中在一二线城市，近年二线城市“爆雷”的长租公寓比例远大于一线城市。在疫情的冲击下，企业“高收低租”运营模式存在的问题加速暴露，大量长租公寓资金链断裂，公司倒闭。

 

头部公寓发展趋稳，自如、安歆顺势收购

11月我国长租公寓发展指数TOP20前三甲为自如、龙湖冠寓和万科泊寓。

尽管业内爆雷不断，但对于部分现金流充裕、拥有稳健运营模式的长租企业来说，正是发展壮大最佳时机。

近年国内长租公寓收购案例

 

长租公寓未来将进入监管时代

近日，住建部制定的《住房租赁条例（征求意见稿）》（下称“《条例》意见稿”）向社会公开征求意见，在《条例》意见稿中，住房租赁企业等市场主体在从事住房租赁有关经营活动时，禁止哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为，不得以租金优惠等名义诱导使用房租贷，住房租赁企业若存在“高进低出、长收短付”等高风险经营行为，将被列入经营异常名录。

今年以来，长租公寓爆雷成了重灾区，均是由于资金链断裂。对此，多地政府部门紧急出手，陆续介入蛋壳公寓危机事件，化解矛盾和风险。11月以来，已有成都、西安、重庆等地相继发文规范租赁市场。

当然，政策出台后，还需要具体落地。以后该由谁管理账户，如何给付平台，都要有更细致的规范和约束。希望政策的落地，监管的推进，能让正规平台走得更远，房东和租客权益都得到维护。

 

多数长租公寓企业停止收房，蛋壳租客迎来好消息

自本轮危机爆发以来，多数长租公寓企业的举动明显更为谨慎，企业已经开始有意收缩，退出不太盈利的房间。

在事件升级以及相关政府机构的协调下，蛋壳的合作方微众银行方面陆续给出了解决方案。12月4日，微众银行再次发布公告称，可以实现即使蛋壳租金贷客户不继续还贷，仍能结清贷款。该方案将不晚于2020年12月31日前开放办理。

蛋壳事件历经多次发酵后，一位蛋壳租客向新浪科技表示，与蛋壳办理解约之后，已可通过线上方式办理微众银行租金贷的结清。