节后迎租房高峰期 看懂这篇租房不踩雷

不过，面对五花八门的渠道和房源，无论什么时候，找房都不是一件容易的事，哪怕是一位资深房客。

此前就有网友曝光了自己的租房心酸路，入京5年辗转了8个住处，跨越北京3个区，除了遭遇各种奇葩邻居，还先后经历“N+1”模式被砸墙与长租公寓跑路。身为一名见多识广的记者，这位网友同样没能幸免掉入租房市场的一个个坑。

根据58同城、安居客发布《2020年中国住房租赁市场总结报告》，北京租房需求量全国最高，其次为上海、深圳和广州。庞大的租房人群催生旺盛的租房需求，然而租房市场却鱼龙混杂，2020年多起长租公寓暴雷事件更是将住房租赁问题推向舆论焦点。

目前，我国住房租赁市场仍以个人房源为主，其存在分布范围广、点散，监管难等特点，房源质量更是良莠不齐。因此，培育多元化供给主体，发展机构化、规模化住房租赁企业成大势所趋。近年来，国家和各级政府不断出台各类扶持政策，鼓励发展长租公寓，推动租赁房屋提档升级，更好地满足居民租赁需求。

当前市场上的长租公寓可分为集中式和分散式两类。分散式公寓是运营机构与个体房东签订长期合约，将房源装修改造后重新出租给租客的经营模式，房源分散是其最大特征，在健康发展情况下以转租差价作为营利来源。

集中式公寓则是将整幢物业(或者一栋楼的几层) 进行标准化装修改造后出租，配备统一的物业服务，房源集中管理，并通过精细化运营有效提升收益，获得持续发展，在稳定性和服务水平上都更具优势，因而成为租住消费升级未来发展方向。主要表现为以下几个方面：

相较于分散式公寓的包租模式，集中式公寓的投入门槛更高。一家集中式公寓开业前要经历物业选址、收益测算、产品改造、工程验收等多个环节，还要得到工商、消防、公安、社区等多部门批准、获取证照后方可对外经营，这一点类似于酒店。在一家新开门店首次迎来客人的时候，初期4-6个月的“默默无闻期”（筹备期）是每一家集中式公寓都必须熬过的必要节点，没有资金实力是万万不行的。那些想要“钻空子”趁势捞金跑路的“搅局者”也只能望而却步。

此外，从租赁合约上看，集中式公寓的物业持有方以企业、机构居多，甚至不乏国企。相较于分散式公寓与个人房东签署的租赁合约，企业与企业之间的法律制衡和约束力要强很多。按照某区域50/平方米/月的租赁价格来计算，一家总面积5000平方的物业，每月底租可达25万，一方违约，按照至少一个月的租金赔偿是25万。这份违约成本很高的租赁关系，显然也利于个人租客，意味着租客的租赁合约更稳定。

无论是公寓产品还是服务内容上，集中式公寓都更能代表租住消费的升级，以及未来住房租赁的发展方向。首先，集中式公寓产品经过标准化打造，品质更高，配套设施更完备，公区配备休闲、娱乐、健身等多个功能分区；其次，集中式公寓有更强的社交属性和社群文化，更利于开展社群活动，生活氛围更加年轻化；最后，集中式公寓有完整的安保、门禁监控等体系，居住安全性上更有保障。

长租公寓是互联网化的租房行业，但不同于网约车、共享单车等互联网行业，烧钱抢客户的模式从来行不通，因为租金成本在整体运营成本中占比很高，也不存在因为企业扩张、规模增大而使得边际成本递减。这一点，无论分散式或集中式，底层的商业逻辑是一样的（赚取租金利差），而集中式公寓因为单店投入高，就更“烧”不起了，所以为了获取更多收益，集中式公寓往往在服务和产品上下足了功夫。

2020年突如其来的疫情，其实就是一场运营大考，而租住在公寓中的租客就是考官。集中式公寓代表企业魔方生活服务集团曾对外公布，疫情期门店的返租续租率不降反升，达到了70%，背后原因则是魔方提供了在疫情期间很多人都缺乏的“安全感”。

这份安全感如何打造？

魔方透露，由于集中管理，除了消毒、量体温等常态工作外，送口罩、配物资等工作的执行效率也大大提高。虽然疫情期经营不可避免的陷入低潮，但魔方还是增派人力物力，从线上到线下，提供面面俱到的保障。不仅最早上线了租客健康管理系统、口罩识别系统等，还为企业大客户（以企业名义签约入住的客户）提供14天健康观察房以安全度过复工前的隔离观察期，同时配以外卖、快递上门等服务，排除一切可预见的风险。这份用心，租客不仅看到了，也感受到了，而作为回报，租客用实际行动投票，使得魔方部分城市的出租率在去年疫情逐渐平稳的6月就达到95%。

魔方与租客之间总有默契。今年春节期间，为积极响应政府“就地过年”及“迎新春送温暖、稳岗留工”号召，在全国上线“15天免费住” 春节公益住房计划， 为选择“就地过年”且有短期居住困难的外来务工者免费提供15天安居住所，为疫情防控贡献一份力量。据悉，这场公益行动，惠及全国近300名租客，他们中有大学生、医务工作者、快递小哥，在这个不能回家与亲人团聚的特殊春节里，他们感受到了来自公寓大家庭的温暖。

在公寓里约年夜饭的租客们

魔方生活服务集团柳佳曾在一次公开演讲中表示，经营长租公寓就像一场长跑，没有捷径、没有花里胡哨的招式，只有练好基本功，提高软硬实力，朝着一个方向一直奔跑。疫情之下，只要做好充足的准备和应对，一定能够获得最终胜利。

住房租赁企业要以实际行动共同守护好城市租赁人群，守护好住房租赁行业，继续为租客创造美好生活！魔方用实际行动表达了行业共同的心声。

魔方公寓北京三元桥店

结语

有数据统计，中国住房租赁人数已超2亿人，城市青年的品质租房需求将长期存在。长租公寓的出现，其初心是以机构化、专业化力量解决租房市场的信息不对称、房源质量参差不齐以及职住分离等痛点，提升租房品质。事实上，绝大多数长租公寓企业一直以此为目标，并以不断更新迭代的产品和服务去满足年轻人对品质租赁的需求。而当下，长租公寓也越来越成为一种可以解决我国租赁市场结构性失衡的重要途径，相信未来也将作为改善租房市场供给的角色长期存在。

就像一枚硬币的两面，只看到好或者坏都是不完整的。作为一种新兴业态，长租行业要走向成熟和规范的确还需要时间，但爆发问题的同时，去正视和解决问题才是当务之急。

新的一年伊始，或许总有些事情还是那么不确定，但是希望和向好始终是新年愿望中不变的主题，而对于这个牵系着千千万万个城市青年美好生活的新行业，它也应该继续朝着美好的方向发展，这是使命。正如“房住不炒”在一年一度的中央经济工作会议中被再次强调，举国家之力规范和发展住房租赁市场是趋势，也是必然，这是最强监管时代到来的信号之一，这对于普通租住者而言是希望，对于一直朝着规范化、标准化方向发展的住房租赁企业来说，又何尝不是？

面对鱼龙混杂的租房市场，租客作为弱势群体的一方要如何规避租房风险？小编教你三招：

第一招，谨慎选择合作企业，在天眼查、企业官网等渠道查看企业经营资质，是否正常经营，如果是网上查询不到的企业，说明企业未进行规范备案登记且未形成规模和品牌，存在一定风险，最好不要选择。

第二招，认真确认租金价格，谨慎选择租金支付方式，向约定账号支付房租，防范“租金贷”风险；

第三招，无论是租赁个人房源还是企业房源，都应按照当地有关政策要求，积极完成住房租赁合同备案，一旦发生纠纷，租客可借助政府监管部门的力量有效维权。