小编： 产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用 人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载
青云路，西达规划路，北至恒业路，是列入上海市新一轮旧区改造项目之一，距城
场上收集到与其相类似的可比上市公司，也无法收集并获得在公开市场上相同或者
因目前上海玛宝房地产公司的上海市虹口区青云路 167 弄地块旧区改造开发项
目尚处于征地及拆迁补偿收尾阶段，建造及销售进度无法准确确定，较难对于各年
股权现金流量做精准预测。同时，考虑到对上海玛宝房地产公司主要资产存货，在
资产基础法中已采用市场法和（静态）假设开发法进行评估，故本次不再采用收益
识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，并具
表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以
重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方
法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东
收款项总额中扣除计算评估值，评估专业人员进行了分析计算，估计其损失金额与
公司计提的损失准备金额差异不大，故将相应的损失准备金额确认为预估损失金额，
等进行了核实，并进行实地勘查，在现场踏勘过程中，着重核实了土地的坐落、四
径进行评估。在采用上述评估方法的基础上，对形成的各种测算结果依据实际状况
进行充分、全面分析，综合考虑不同评估方法和测算结果的合理性后，确定其中一
近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，
参照该土地的交易情况、交易日期、使用年限、不动产状况差别，修正得出待估土
例，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些
C.土地使用年期修正：土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。
土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影
响土地使用权的价格。通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修
D.不动产状况修正：是将参照物状况下的价格修正为被评估对象状况下的价格，
具体分为区域状况修正、实物状况修正和权益状况修正。区域状况修正考虑的因素
主要有商业繁华度、距轨道交通站点距离、距公交站点距离、周围道路类型、距快
速路匝口距离、基础设施、公用设施、环境状况、人文环境、城市规划等。实物状
况修正考虑的因素主要有宗地开发程度、容积率、地质状况与地基承载力、宗地自
然条件、宗地自然灾害危害程度、宗地临路条件、宗地面积、宗地形状、规划土地
用途、宗地周边配套等。权益状况修正考虑的因素主要有土地使用权类型、规划限
制条件、户型限制条件、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、
此外，对于账面发生的前期工程费及 72 证成套新工房+3 个单位房屋征收与补
偿款及其对应的资本化利息，鉴于被评估单位尚未取得对应征迁地块的土地使用权，
绿化率、小区内配套、停车便捷度和位置因素等因素进行比较并结合虹口区土地市
场、房地产市场的现状及未来走向，以及房屋户型、楼层、朝向、项目定价等因素，
费等部分。根据相关合同、预算或测算资料并结合当地类似项目成本发生情况，预
根据国税总局〔2016〕18 号公告、2019 年 3 月 20 日发布的财政部 税务总局 海
关总署公告 2019 年第 39 号《关于深化增值税改革有关政策的公告》相关规定，房
地产开发企业中的一般纳税人销售新项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全
部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
适用一般计税方法计税的，按照 9%的适用税率计算，自 2019 年 4 月 1 日起执行。
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50.00%的部分，
税率为 30.00%；增值额超过扣除项目金额 50.00%、未超过扣除项目金额 100.00%的
部分，税率为 40.00%；增值额超过扣除项目金额 100.00%、未超过扣除项目金额
200.00%的部分，税率为 50.00%；增值额超过扣除项目金额 200.00%的部分，税率为
土地增值额＝不含税销售收入-土地成本-房地产建造成本-房地产开发费用-与
对于账面发生的 72 证成套新工房+3 个单位房屋征收与补偿款与资本化利息，
定性，市场法途径下的项目评估结果质量优于假设开发法途径的评估结果；同时，
本次评估结论拟作为交易各方确定交易价格的参考依据，各方将依据交易价格各自
承担纳税义务，而本次假设开发法途径评估价值扣除了开发销售环节的所有税费，
其税后价值内涵与交易各方对评估结论的利用方式之衔接度，相较于市场法途径评
地评估增值模拟计算的相关税费，较难客观反映其在整个项目开发周期内的真正纳
人员收集的资料，确定采用成本法进行评估。成本法是指按照重建或者重置被评估
贬值，以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估设
调试费、合理期限内资金成本和其他必要合理费用中的若干项组成，其计算公式如
基础及其他安装材料且购建时间较短，因此不再另计运杂费、安装调试费等。则计
后采用孰低法确定其理论成新率，最后对车辆进行现场勘察，如车辆技术状况与孰
低法确定的成新率无较大差异则成新率不加调整，若有差异则根据实际情况进行分
对金额较大的发放函证、查阅原始凭证等相关资料进行核实。经核实，各项负债均
本项资产评估工作于2019年7月4日开始，评估报告日为2019年7月12日。整个评
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样，
4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，收集整理资产取得（购建）、
政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发
展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保
被评估单位能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障
能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若被评估单位不拥有前述
根据当地有关文件及定额标准、企业提供的拟实施的工程施工估算资料、当地类似
技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的
全部权益的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等
对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗
人员进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估
执照、验资报告、审计报告、权证、会计凭证等证据资料本身的合法性、完整性、
资产评估时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况
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