小编： （一）我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守 了独立、客观和公正的原则
（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守
了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容
（二）评估对象涉及的资产单由委托人、产权持有人申报并经其签章确认；提供必
要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托人和
（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方
（四）在执行本次评估程序过程中，对资产的法律权属，评估师进行了必要的、独
立的核实工作，但并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。评估
（五）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明
二、评估报告使用者：根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的委托人及
六、评估对象及评估范围：评估对象为英洛华科技股份有限公司的部分房地产，评
估范围为英洛华科技股份有限公司持有的位于山西省太原市阳曲县阳曲产业园区锦绣
大街以南工业房地产，其中：土地使用权面积为136204.54平方米，房屋建筑物建筑面
八、评估方法：本次评估遵照中国有关资产评估的法律、法规和评估准则，遵循独
立、客观、公正的原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格
九、评估结论： 经采用成本法评估，英洛华科技股份有限公司委估资产在评估基
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产
上海众华资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准
则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对贵公司拟实施股权转让行为
涉及的股东全部权益在2019年4月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况
经营范围：稀土永磁材料与制品、电机、齿轮箱的生产、销售及其相关技术的研发
服务；消防智能装备的生产、销售及其控制与信息系统的研发和技术服务；自营和代理
各类商品及技术的进出口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外
除与本经济行为相关的法律、法规规定的报告使用者外，无其他评估报告使用者。
本次评估是为英洛华科技股份有限公司拟以房地产作价投资，需对所涉及的山西省
太原市阳曲县阳曲产业园区锦绣大街以南工业房地产的市场价值进行评估，并提供专业
本次资产评估对象是英洛华科技股份有限公司部分房地产，评估范围为英洛华科技
股份有限公司持有的位于山西省太原市阳曲县阳曲产业园区锦绣大街以南工业房地产，
其中：土地使用权面积为136204.54平方米，房屋建筑物建筑面积为51329.67平方米，
本次评估是为委托人拟作价投资资提供价值参考，一般为公开、公平市场条件下的
价值，因此采用持续经营前提下的市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下：
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估
（二）确定本评估基准日的主要理由是经与委托人商定后确认，以使评估基准日尽
（三）本次评估工作中所采用的价格标准及其他参数、依据均为评估基准日有效的
1、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常
2、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次
3、《中华人民共和国计量法》（2015年4月24日第十二届全国人民代表大会常务
4、《企业会计准则-基本准则》(财政部令第33号、财政部令第76号修订)；
5、《企业会计准则-应用指南》(财会[2006]18号及其后颁布和修订的41项具体会
6、《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第538号）；
8、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36
5、《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
3、土地出让合同、建筑物施工合同等各类合同或协议、会计凭证、账册等有关资
4、《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告
值。在评估中究竟选择哪种方法，主要考虑经济行为所对应的评估目的和确定的价值类
型，综合企业的经营和资产情况、特点，以及委托人的要求和资料、参数的来源等因素，
1、市场比较法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或
采用市场比较法评估资产价值必须满足两个最基本的前提条件：（1）要有一个活跃
委估资产为工业房地产，市场交易活跃程度不高，交易案例不易取得，故不宜用市
2、收益法是指通过估测委估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评
采用收益法评估资产价值必须满足三个最基本的前提条件：（1）委估资产的未来预
期收益可以预测并可以用货币来衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可
委估资产为工业房地产，区域内工业厂房出租情况较少，未来收益情况无法可靠预
3、成本法是指首先估测委估资产的重置成本，然后估测委估资产业已存在的各种
贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到委估资产价值的各种评估技术方法的总
委估资产为工业房地产，假设可作为独立项目进行重新开发建设的房地产，故采用
成本法是测算委估资产在评估基准日的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或
建设成本；然后模拟开发建设过程中必要的支出及应得利润包括建设成本、管理费用、
销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，再以此综合确定重置成本；最后根据估价
建筑物价值=建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润-
建筑物重置成本=建设成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费+销售费用
2019年5月20日，英洛华科技股份有限公司股权转让项目，正式确定上海众华资
产评估有限公司为本项目的评估机构，确定2019年4月30日为评估基准日。之后我
公司与委托人签署了资产评估业务约定合同，明确了评估目的、评估范围和评估对象。
上海众华资产评估有限公司成立了资产评估项目小组（以下简称评估小组），确定
了该项目协调人和项目负责人，并根据被评估单位资产量大小、资产分布和资产价值特
项目负责人针对本项目的特点，为了保证评估质量，统一评估方法和参数，结合以
往从事评估工作的经验和评估范围内不同类型企业资产的特点，拟定了《资产评估项目
指导被评估单位清查资产并提供相关资料，以及填报资产清查评估明细表，检查核
在企业如实申报资产并对委估资产进行全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范
围内的全部资产进行了全面清查，对资产权属登记、实物及财务数据等情况进行系统调
1、指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供
的“资产评估清查明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报。
2、评估人员审查各类资产评估清查明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确
现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估清查明细表有无漏项，根据调查核
3、依据资产评估清查明细表，评估人员对申报的资产进行现场勘察，收集委估资
产的产权归属证明文件、合同资料和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料，
并对评估范围内的设备的产权资料进行查验，对权属资料不完善、权属资料不清晰的情
2019年6月4日至2019年6月10日，基本完成了评估计算和与其他中介机构进
行初步数据核对工作。评估人员根据本项目特点、资产特性和相关资料的收集程度选择
适当的评估方法，通过搜集市场信息，明确各类资产的具体评估参数和价格标准，开始
评定估算、撰写说明与报告，在对初稿数据进行分析汇总的基础上提交项目负责人进行
根据评估公司内部审核制度，由总师室对评估小组提交的评估报告、评估说明、评
估明细表和工作底稿进行全面审核，并重点安排评估数据链接的稽核工作。在审核工作
结束后，评估小组对评估报告进行修改完善，同时与委托人进行了沟通，最后经总经理
评估人员根据资产评估相关准则的要求，认定以下假设条件在评估基准日时成立，
当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于假设条件改变而推导出不同评
2、委托人提供的相关基础资料线、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价
4、假设评估基准日后外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；有关信贷利率、
5、假设评估对象在公开市场上进行交易，买卖双方在该市场都掌握了必要的市场
信息，不因任何利益抬高或降低评估对象的线、被评估单位和委托人提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科
学、客观的原则，经实施必要的资产评估程序，英洛华科技股份有限公司委估资产在评
1、 房屋建筑物的评估值比账面值减少33,304,646.80元，减值率29.96%，减值的
2、 土地使用权的评估值比账面值增加13,296.509.42元，增值率90.47%，增值的
1. 本报告不对有关营业执照、不动产权证、会计凭证等证据资料本身的合法性、
完整性、线. 一般来说，由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产
3. 委托人和相关当事方应当对所提供估价对象法律权属资料的真实性、合法性和
完整性承担责任。评估师执行评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意
见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出评估师执业范围。本估价报告不对评估对
4. 本报告所称“评估价值”，是指所评估的资产在现有用途不变并继续使用以及在评
估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的市场价值，没有考虑将来可
能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影
响；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可
5. 在评估基准日后、评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法
对资产额进行相应调整，若资产价格标准发生变化，委托人在资产实际作价时应进行相
应调整，但若已对资产评估价格产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定
6. 本评估报告未考虑评估增减值所引起的税负问题，委托人或被评估单位在使用
7. 对企业存在的可能影响资产评估结果的有关瑕疵事项，在企业委托时未做特殊
说明，而评估人员根据从业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相
8. 至评估基准日，被评估单位承诺，本次委评的资产中无其他抵押、担保、涉讼、
或有负债等可能影响评估结果的重大事项。但评估机构提请评估报告使用者仍需不依赖
本报告而对委估资产的抵押、担保、涉讼、或有负债等可能影响评估结果等情况作出独
9. 本报告对委估资产所做的评估，是为客观反映委评资产在评估基准日的价值，
仅为实现评估目的而做，我公司无意要求被评估单位按本报告评估结果进行相关的帐务
10. 本次资产评估是在独立、客观、公正的原则下作出的，本机构及参加评估人员
与委托人、被评估单位确无任何特殊利益关系，评估人员在评估过程中，恪守职业规范，
为了正确使用评估结论，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限
（一）本评估报告只能用于本评估报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应
按有关法律、法规，以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任
何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，评估人员不承担相关
（三）未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者
（四）评估结论使用有效期为一年，自2019年4月30日至2020年4月29日。
当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，以评估结论作为交易价值参考依据，超过
（五）如果存在评估基准日期后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结
论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资产价格
标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机
（六）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
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