小编： 本书是房地产估价师执业资格考试科目《房地产估价理论与方法》的历年真题与模拟试题详解
本书是房地产估价师执业资格考试科目《房地产估价理论与方法》的历年真题与模拟试题详解。全书由两部分组成：
第一部分为历年真题及详解。精选历年考试真题，并按照最新考试大纲、考试用书对全部真题的答案进行了详细的分析和说明，其中2015年与2017年真题不全，仅精选了部分真题，对此我们感到十分抱歉。
第二部分为模拟试题及详解。根据历年考试真题的命题规律精心编写了2套模拟试题，方便考生检测学习效果，评估应试能力。
第一部分历年线年房地产估价师《房地产估价理论与方法》线年房地产估价师《房地产估价理论与方法》线年房地产估价师《房地产估价理论与方法》线年房地产估价师《房地产估价理论与方法》线年房地产估价师《房地产估价理论与方法》线年房地产估价师《房地产估价理论与方法》线年房地产估价师《房地产估价理论与方法》线年房地产估价师《房地产估价理论与方法》线年房地产估价师《房地产估价理论与方法》线年房地产估价师《房地产估价理论与方法》线年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解
一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）
【解析】房地产估价不是估价师的主观随意定价，而是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格的形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。
2不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。
【解析】在实际中，不同的估价师对同一估价对象在同一时间的同种价值或价格进行评估，得出的评估价值往往有所不同，而且与实际成交价格常常有差异，甚至差异较大。这就产生了估价准确性的问题。即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值，因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
【解析】C项，内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，符合一定条件的内地房地产估价师，可以通过“互认”方式取得香港测量师资格；符合一定条件的香港测量师，可以通过“互认”方式取得内地房地产估价师资格。
4某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。
【解析】成本价购买的房改房，其房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位的同意就可处置。但其房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载，因此在进行再转让时，买卖双方应根据不同的规定补交一定的费用，否则不能办理过户手续。
5在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（）×直接成本利润率。
【解析】开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算，而直接成本利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本），其分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。其中，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本；后续开发的应得利润通常为同类房地产开发项目在正常情况下所能获得的开发利润。
【解析】按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
7某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。
【解析】建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积，则该住宅每平方米建筑面积的价格为：300000÷（125＋25）＝2000（元/m2）。
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