小编： 本报记者 刘建 上海体育馆附近某楼盘4至6月共成交8套房子，交易中心显示的成交价为每平方米2.2万元，而房产评估机构的评估价是，毛坯房单价在每平方米2.6万元至3万元之间，装修房则在3万元以上
本报记者 刘建 上海体育馆附近某楼盘4至6月共成交8套房子，交易中心显示的成交价为每平方米2.2万元，而房产评估机构的评估价是，毛坯房单价在每平方米2.6万元至3万元之间，装修房则在3万元以上。某中介公司业务员透露，只要买卖双方任何一方提出做低或做高房价的要求，我们就会去“搞定”评估公司。 据了解，目前，上海9个行政区对房产交易前进行强制性评估，主要作用一方面是银行考虑到贷款安全，另一方面是防止国家税收流失。但实际上由于有利可图，估价中往往会出现明显高估和低估价值的情况。有知情人透露，从上海60余家良莠不齐的评估公司中的任何一家中，委托方其实都可以轻易拿出一份符合自己利益要求的评估报告，有的估价机构出具的估价报告甚至超过标的物实际价值100%以上。如此一来，房价评估形同虚设。 有关专家认为，行政部门要加强对不规范市场行为进行监管。将公益性质的询价与盈利性质的评估分开，取消强制性的评估机制，建立公开透明规范的房产估价公共平台，从根本上遏制房产估价行业乱象。
今年3月，吴先生看中了一套1985年的老公房，成交价68.3万元。吴先生到银行贷款时被告知，因为房龄太老，只能贷6成贷款。吴先生要求房产中介“能不能把房价做高一点？”中介提出做高房价到78万元，银行就能贷78%，也就是60万元。中介向吴先生保证，与他们合作的房产评估公司是银行认可的，“不会有问题”。 不久前，记者致电上海5家房产评估公司询问“外环线万元的房产能否做低房价”。5家都说“可以根据客户需求做低房价”。某评估公司的一位先生表示：“做低到97万元没问题。如果120万元的话，不能享受普通住房优惠，要交3%契税，评估成97万元可以少交两万多 一套房产可以估高价格，也可以估低价格，业内人士向记者坦承，这一现象在二手房交易中十分普遍。据了解，做高房价的目的通常是为了套取更多的贷款，甚至通过“阴阳合同”的方式做到零首付。而做低房价可使买卖双方少缴税。房价做得越低，逃税越多。 目前，上海共有9个行政区房地产交易中心在二手房缴税过户前要求房价评估，而各区指定的评估公司各不相同。中介机构普遍反映，9个区指定的评估公司的评估方式和松紧程度也各不相同。其中，虹口区和普陀区最为严格。浦东新区的评估方式比较特别。记者了解到，浦东的房价评估是由评估公司向交易中心税务窗口提供一套价格评估软件，工作人员在二手房缴税前将交易价格输入，该软件即可自动给出是否符合市场价格区间的核价结果。但浦东一般只对非普通住宅和商业房产进行核价。
据了解，评估公司在进驻房地产交易中心后，会从税务部门领取一笔费用作为房产核价和评估的“代办费”，每年通常在十几万元左右。上海八达国瑞房地产估价有限公司有关人士表示，公司一般在房产交易中心安排两三名工作人员，人均月工资约四五千元，算下来，这笔“代办费”刚好抵消人力成本，甚至可能还要亏本。 业内人士透露，银行和财税部门引进房产评估公司，主要是考虑到贷款安全和防止国家税收流失。刚开始基本不收费，很多评估公司是亏本的，但现在情况变了。因为盈亏不能相抵，不少评估公司就在非正常的路径上动起了脑筋。“很多中介公司与评估公司有密切的经济往来，这样房价就可以做高或做低了，部分房产评估公司早已不是代表公正和中立的机构。” 知情人士告诉记者，最常见的方式就是中介公司用“好处费”搞定房产评估公司。例如，在合同价不低于市场价70%的情况下，按照可省下费用的30%至50%给予评估公司“好处费”，即可通过核价。 “现在有些区的评估机构甚至出现了变相乱收费的情况。中介公司想要做低房价，只要到指定的评估公司缴纳上万元手续费就可以放行。” 对于这种指责，评估公司均矢口否认，称公司的估价师不会为牟利而乱估价。“这种行为不仅违纪，还是违法的。最多就是各个估价师评估眼光和角度不同，但差别也就在几百元，不会差太多。另外估价师协会也有相关的制约措施。” 不过，一位房地产估价行业的资深从业人员告诉记者：“要对一套物业进行专业评估，至少必须前往现场勘察。尤其是二手房，受市场环境、房源具体情况的影响相当大，各种细微的差别都会影响成交价格，不到现场实地勘察根本无法对房源进行专业评估。”而目前各区交易中心进驻的评估公司，显然没有完全作到这一点。
记者经过调查发现，作好一份二手房评估报告，只需十几分钟甚至更短的时间就决定了买卖双方的经济利益。 对此，记者询问进驻某区交易中心的评估公司，工作人员不耐烦地解释，有政府数据，我们根据以往的记录得出市场估价，“这个就不用你们操心了”。也有估价公司表示，一般会采用市场比较法对具体房源进行评估，挑选至少三个以上的评估房屋在成交时间、地段、房龄、户型等方面尽可能地接近成交实例，与评估目标进行比照，估算出目标房屋的合理价格。 对于部分房产评估公司乱评估、乱收费，该市房地产估价师协会有关负责人指出，不同评估公司对同一套房屋有不同的评估价很正常，一般都会有上下浮动的合理范围，但由于目前市场竞争激烈，也不排除有企业随意抬高或压低评估价。如果发现企业有做低或做高评估价的行为，协会将在每年的年检中予以“扣分”并要求整改，严重的可以吊销企业估价的资质。 该负责人还表示，如果购房者对于估价公司的结论有异议，可以要求重新评估。“协会将委托下属的专家委员会，对估价报告重新审查。” 有关专家认为，行政部门最重要的职责是提供良好的社会服务，提供公开透明的评估服务并对不规范的市场行为进行监管。最简单的做法，就是将公益性质的询价与盈利性质的评估分开，特别是取消强制性的评估机制。由办税窗口直接告诉买卖双方合理的价格范围，建立上海二手房估价的公共平台，任何人都可以公开透明地查询到合理的基准价。
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