小编： 可选中1个或多个下面的关键词，搜索相关资料
可选中1个或多个下面的关键词，搜索相关资料。也可直接点“搜索资料”搜索整个问题。
致函正文 ①评估对象位置、建筑面积、土地面积、权属状况、用途及形象进度等
2.3其他法定优先受偿款 总额（元或万元） 3．抵押价值 总价（元或万元）
⑵本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
⑶我们与本评估报告中的评估对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产评估规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。
⑸我们已（或没有）对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些评估人员对评估对象进行了实地查勘），评估人员对评估对象的勘查限于评估对象的外观和使用状况，评估人员不承担对评估对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖非暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
⑹没有人对本评估报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
⑺本报告评估结果仅作为委托方在本次评估目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构书面同意，本报告的主部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何书面形式发表。
1.说明本次评估的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，评估中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本评估报告使用的限制条件。
⑵评估对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；
4．假设评估对象在建工程在评估后按照现有的规划、设计建设指标持续建设，能够按照正常建设期完工，取得竣工手续并交付使用。
评估对象抵押评估时点，原则上为完成评估对象实地查勘之日。但评估委托合同另有约定的除外。
评估时点不是完成实地查勘之日的，应当在评估的假设和限制条件中假定评估对象在评估时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在评估报告中提醒评估报告使用者注意。
抵押价值为评估对象在评估时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去评估师知悉的法定优先受偿款。
评估对象的市场价值包括评估对象占用范围内的土地使用权的价值与地上建筑物的市场价值之和，或抵押地上建筑物及其分摊的土地使用权价值之和。
法定优先受偿款是指假定在评估时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括拖欠建筑工程价款，已抵押担保的债权数额及其他。
居住类在建工程抵押应选用适宜的两种评估方法进行评估，即成本法和假设开发法（需简述每种方法思路与测算结果，最终取值的依据）。
2.3其他法定优先受偿款 总额（元或万元） 3．抵押价值 总价（元或万元）
注：抵押价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的价值－法定优先受偿款十一、评估报告的工作日期
（1）土地登记和权利状况（权属证书及登记情况：包括证号、权利人、使用权类型、权利终止日期、他项权利状况等）。
（2）项目核准、规划文件（建设用地与代征地、用途、建筑规模与密度、人防情况），施工许可文件。
要明确评估对象是全部土地使用权还是按地上建筑物分摊的土地使用权，若抵押的范围只是项目的一部分，应就抵押部位对应用途等描述清楚。
重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：
在建工程价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+投资利润
1.1 土地使用权购买价格 - 根据土地使用权的实际取得成本，参照土地市场情况确定
2.1 建筑安装工程费 基础工程 - 按照不同的结构，根据工程进度确定，详见工程造价构成表
2.3 室外工程费 基础设施建设费 5-15% 根据实际发生情况，按建安工程费用的一定比例确定，对于别墅类等室外工程费用占比较大的项目，可以不受此指标的限制。
5 投资利息 - 按当期人民银行公布基准利率计算，按表中1、2、3、4四项之和为基数，
6 销售税金 5.5% 主要指营业税、城市维护建设税和教育费附加，按房地产评评估值为基数计算
7 投资利润率 ≤40% 根据北京市居住类房地产市场开发情况，结合项目所处位置与工程形象进度等情况，按表中1、2、3、4四项费用之和为基数
根据勘察确定的实际工程进展程度及各工程的比重，估算在建工程的建筑安装工程费。其计算公式为：
上表中的比例为参考比例，应按照不同结构、设计标准等，结合实际完工情况进行测算，调整幅度在±10%为宜。2.2 工程勘察设计和前期工程费
包括市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作所必要的费用。
基础设施建设费，为经规划部门批准建设的居住小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程费用和居住小区红线以外专门为本居住小区建设的基础设施费用。
应按照市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按居住面积和营业性面积所占比例分摊计入。
可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，人防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费等。
公共配套设施建设费，主要为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设费用，包括非经营性等教育、医疗卫生、文化体育、邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施等。应依据详细规划和施工图预（决）算造价按居住面积和营业性面积所占比例分摊计入。
管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本，通常按土地取得成本与开发成本之和一定比例测算，根据北京市房地产情况一般取2-5%。
销售费用，企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。按评估对象土地取得成本、开发成本和管理费用的一定比例计算，一般取2-4%。
投资利息，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。
其中土地取得成本计息期为形象工程的客观开发周期；建安费、工程勘察设计和前期工程费、室外工程费的计息期为形象工程的客观开发周期的一半，贷款利率按当期人民银行公布基准利率。开发周期一年以内按单利测算，一年以上按复利测算。
根据北京市相关规定，按评估值的5.5%或5.4%（远郊区县）测算。税率的差别是根据评估对象所在位置的不同确定的。
根据北京市居住类房地产市场开发情况，根据开发利润率计算基数不同，可以有不同合理取值区间。根据北京市居住类房地产市场开发情况，结合项目所处位置、项目定位、工程进度，投资利润率不超过土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用之和的40%。
本回答由网友推荐已赞过已踩过你对这个回答的评价是？评论收起为你推荐：1 2特别推荐
当前网址：http://www.hbxwzx.com/caijing/2019-10-13/141835.html
免责声明：本文仅代表作者个人观点，与北方资讯网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。
