小编： 3月19日，“海外掘金大讲堂”分享主题：让律师告诉你，如何避免海外投资陷阱 陈士纲，台湾育稔国际法律事务所兼仕季国际地产创始人，东吴大学财经法硕士
3月19日，“海外掘金大讲堂”分享主题：让律师告诉你，如何避免海外投资陷阱
陈士纲，台湾育稔国际法律事务所兼仕季国际地产创始人，东吴大学财经法硕士。曾出版契约纠纷处理、高频率交易与证券犯罪等多方面著作，精通跨境投资、金融商品纠纷、财产维护管理、法律咨询等。
郑皓轩，台湾育稔国际法律事务所兼仕季国际地产创始人，台湾大学商法硕士。曾于台湾立法院委员国会办公室就职，曾出版员工奖励机制方面著作，精通智慧财产法、经营权规划与纠纷处理、组织再造与交易架构咨询等。
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各位亲爱的听众朋友大家晚安，这里是育稔国际法律事务所，今天很荣幸收到智谷趋势及海外掘金的邀请，来这边为大家分享海外地产的法律风险及案例研析。
我是郑皓轩律师，是台湾育稔国际法律事务所的创办人，以及仕季国际地产股份有限公司创办人。
大家好，我是陈士纲律师，我是育稔国际法律事务所的主持律师，也是仕季国际地产的创办人。
今天很高兴能够借着这样短短的时间跟大家分享我们事务所承办的一些海外投资纠纷的案例。也希望借着这样的分享的机会，让我们的投资朋友能够趋吉避凶 。
第三段：海外投资既然有这么多坑爹的洞，那我们要怎么样能够避开一些坑爹的坑；
说来线年的时候 ，开始刮起海外投资的旋风 ，这一股风潮逐渐带动之后 ，在这十多年的时间当中 ，台湾的投资人其实也累积了不少的伤痛的经验 。
以下我们会先用对谈的形式，由我来发问陈律师来回答，用这样的方式希望能够让大家能够比较快速的进入，我们想要讓大家了解表达的内容，那最后 ，我们会再挑几个经典的案例来跟大家分享，到底这种海外投资纠纷的状况都发生在哪些环节？
Q：首先想请问陈律师 ，我们来聊的第一个问题是海外投资的物件有很多，今天大家去海外，既然去海外投资，不是来自住情况之下，那投资大概有哪几种类型是我们比较常遇到的 ？
是的，在我们海外掘金的过程当中 ，这个所谓的江湖大鳄就是吃大鱼大肉、大海怪、拥有大型的物件，那像我们这样的中产阶级 ，一般我们可能选择的就会比较受限 ，可能就是小鱼小虾 。
比如说有些人，他的投资习惯保持着我们华人传统的观念，有土才有财，那他可能会选择这个停车位 ，那有些人他走的是华丽风 ，喜欢投资酒店式公寓，那甚至有些保守型的投资人 ，在他过往的经验里面 ，喜欢稳定 。那他就会选择投资学生宿舍。
Q：酒店式公寓走的是比较豪华的风格，比较高档的风格，那是不是我想要有一个比较高的投资报酬率的时候，我就应该优先的来挑酒店式公寓的物件 ？关于这个问题，我想先请教郑律师，你知道投资不动产最重要的是什么条件？
我知道，地点！他马上就讲述的投资不动产最重要的三个要素 ，地点，地点，还是地点。那么酒店式公寓以提供酒店专业服务 能够拥有私人公寓隐秘性 ，作为卖点，方式比较多元 ，比较华丽 ，但是这样的标的，我们还是必须要回到这个所在地的地段，是不是一个繁华的地段，这些都会影响投资报酬率。那学生宿舍通常又是会有什么样的特色跟特点？
好的，其实这样的投资标地，就我们华人的想法其实也很简单 ，学生宿舍有最基本的基本盘的支撑，学生有固定刚性的需求 。但是 ，一样的问题还是坐落在这样的标地，坐落的位置是不是一个明星的校区 ？
我们会跟投资人分享 ，我们事务所承办的英国的学舍，最后发现是一个废墟的故事 ，所以我们自己还是要做足功课。必须要督促我们的代销商 ，做正确的考察，帮助我们做出正确的决策。
像我们业务涉及地产 ，在菲律宾，我们选择的就是比较知名的大学 。我们认为说 ，如果用这样的方式来操作，会对于客户比较有交代。
Q：那我想再聊一聊车位的部分，你看起来车位你也不需要挖地基 ，然后比如盖房子是不是马上就可以有这个出租的收益是相对保守安全的一个选择 ？
这个停车位就是说 ，停车场的设备架好之后 ，就可以开始过户收租 。但是问题就在于以停车位来讲 ，主要坐落的位置 。
在欧洲，各位必须要了解到的是说 ，其实开发的方式跟我们亚洲的思维不太一样，欧洲的城市的发展的方式也跟我们的认知不一样。所以投资欧洲停车位及标的，我认为他是一个属于需要高度技巧的 ，就是说我们功课要做足，要确认这样的停车位所坐落的地区 ，是不是真的能够维持一个停车场的运作。
谢谢陈律师的介绍，我就简单做个总结，其实不管你买的是什么样类型投资物件，location——地点永远是最重要的，如果你买的是公寓酒店式公寓旅店，能不能有足够的旅客撑起这个量？如果你买的是学社附近的大学，是不是学生的刚性需求的存在，这些都是接下来 ，我想上来跟陈律师聊一聊，当我们千里迢迢跑去其他国家去买不动产，这个可是一件大事，这个对我们每个人来讲，相信都不是像超级市场购物一样轻松，那当地有没有什么样的法规甚至是税务？问题是我们需要先做一些功课了解的 。
谢谢郑律师 ，那我们都知道说能投资一个海外的地产 ，多数的人，他的目的并不是拿来做居住。好，既然不是拿来做居住 ，我们就是要来做投资。
既然是要做投资，那关于很多的税务问题就是我们必须要优先考量的 。比如说，我们这个带着大家从自己的思考一下 。第一个部分 ，就是我们现在买进的不动产。这个不动产包含的土地及建物。可能我们有交易税印花税，我们持有这个不动产的时候 ，我们可能要付房屋税、地价税、土地税。我们做出租动作的时候 ，可能要缴交易的租金所得税，最后出售手中房地產時會有資本利得稅或是交易所得稅的存在。
就我们台湾近期的经验 ，很多代销商都利用客戶不了解，以CRS作为销售的卖点。我跟郑律师，最近有很多的客户都跑来问，针对国际CRS要启动了，我们可能会受到很大的影响，那我跟郑律师都会告诉客户，如果你真的要为了CRS移动的资金，你不如把钱就留在台湾，因为台湾 就我们目前的了解跟东南亚的某些国家是没有受到CRS的规范好。
所以我们在购买海外不动产的时候 ，就要特别的注意我们的代销商是不是有能力能够提供我们专业且正确的资讯。
Q：我们都知道，有的时候我们买的海外物件，海外地产的物件，还有永久权利，有的时候 ，我们买的不是可以傳子傳孫傳世世代代的地產，而只是99年的擁有權，時間到了，理財的權力會消失。到底拥有权和理财权这两种权利的内涵差异在哪 ？他会怎么样去影响到我们的投资报酬 ？
那这边可以简单扼要地来跟大家说明没有办法权利代表，我们可以永远的持有他限期权利，部分要看每个国家，尤其是在欧洲国家，有些地方都是只有最多九十九年的权利 ，基本上时间快到，它的价值就会越来越低，比较不建议。
当我们自己在用仕季（公司名称）给经营海外地产的事业的时候，我们比较不会去选择这样子的物件，因为这些物件并非没有人能够赚到钱，但是大部分我们作为海外的门外，需要较高的投资技巧。
我们想要到马来西亚去投资，我们在对马来西亚而言，我们就是外人，我们这样的外人去那边要操作土地还能够赚到钱，那是非常不容易的事情，所以这边就是要提醒大家，建议我们要买的产权都要先跟代销商确认好 。跟他说，我想要买的是永久权利的土地，这样子对大家来讲才是做有保障的。这样子我们即使放在那边，可能有一些这个出租。有的时候我们会碰到空租的问题，也没有关系。
稍微做一点补充哈 。我相信大家都常常听到 ，就是东南亚国家菲律宾一样，他会限制外国人购买土地的部分 。那事实上 ，在菲律宾这个国家 ，他限制的是外国人 ，只能购买股份。这个公寓大楼到那依法的一法律以后，他是由一个类似管理委员会的法人名义来持有大楼的这个土地，那这个建物的所有权人 ，就以这个比例去持有大楼公司的股份，来持有土地。
在这样的情况之下 ，我们所拥有的还是一个完整而非共有的土地，刚刚郑律师所说的 ，就是我们必须要跟代销商询问清楚，那以目前台湾的法治面来看 ，我们必须在销售给客户的时候，同时要交给他一个产权说明书 。
产权说明书常常代销商会直接要建商好替他作好 ，这样的说明书就会变成只有建商单方面想揭露的部分，我们认为每一间代销公司的还应该都要有能力去做这样的事情，理由是因为如果你不自己做这个产权说明书 ，那么你就可能事实上是对这个标的是一无所知的状况。
如果你对其状况一无所知，你如何能够将这样的标的销售给你的客户并向他保证说建商的保证回酬没问题。
那接下来我想上来跟大家聊一聊的是建商，还有物管公司甚至代销商三者之间的关系。
我相信有投资过这个海外地产的人一定不陌生，通常我们在买海外地产的物件，我们都会拿到两份合约，为什么会是两份 ？第一份合约通常就是我们跟建商直接签的买卖合约，另外一份合约就是我们是跟物管公司签的这个委托代管的合约，因为毕竟我们不是要住在那边，我们也不可能一天到晚跑去帮承租人换灯泡 ，修水管、修马桶，所以你一定要请物管公司来帮忙。
好，那在这种情况之下，物管你的房子是不是能够真的被维护 ？因为有时候我们买的是预售屋吧，是不是真的能够如期的盖好？如期收租?
这都要仰赖建商跟物管公司的履约能力。那海外投资的我们，怎么样才能够去确认建商跟物管公司的履约能力 ？这个就只能仰赖代销业者的专业，所以我们在选安泽代销业者的时候一定要从几个面向来。请他去帮我们提供这个调查报告，确认建商的背景到底怎么样，他资力怎么样。
之前有过一些什么样的建案好避免说这个建商盖一盖就跑路了 ，你的房子就变成烂尾楼。烂尾楼形成的原因有很多种， 可能是这个建商，他盖到一半破产了，没有办法继续的融资，或者这个项目这个土地涉及的一些纠纷，再来可能就是当地一些政府法规忽然变更出现问题，这个都是有可能会发生的。但是经验老道的建商、当地的建商，他一定有能力可以去做这样危机的处理，可以去做这样问题的因应。
因此怎么样去选择一个好的建商，非常仰赖你的代销，选择了什么样类型再来不管好，再来就是关于物管公司的部分 ？好，这个部分，我来替郑律师做一个小小的这个補充说明。
因为我们将本求利，我们一定是希望海外的地产投资建商就像一个哑巴儿子一样 ，每個月贡献租金孝敬爸妈，交给一个好的物业管理公司 ，由这个物业管理公司的好来为我们做一个这个好的维护。
好，那毕竟 我们都是小本经营吗？想到这个我问一下，郑律师，你知道这个三国时代的的这个历史人物，谁的本钱最多吗？三国时代 ，董卓，不是吗？把整个洛阳城都搬空了 ？不是，是袁绍，他的资本粗。
那我们都不是袁绍 。所以，这个我们在挑物管公司的时候，我们一定要特别的小心，我们每一个人都经不起这样的损失，那通常以目前最常见的做法，是建商好他成立了一个纸上的物管公司，那由这个纸上公司 ，来做整个物业的管控。各位在购买海外的标的的时候 。那这个发现有这样的情形，一定要特別注意，因为纸上公司的履约能力是要特別当心的 ，因为我们买房子这个就像这个娶老婆一样，我们需要一个好的这个媒人婆，男怕入错行女怕嫁错郎 ，以前就是都靠媒人推荐买房，最怕就是遇到这样的不晓得这个物管业者的状况 。所以 ，这个物管公司的好与坏，绝对会关系到你出租的权益好坏，所以在购买之前务必请大家要特别的考量 这个物管公司的经营状况。
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