小编： 换房过程中，有一个重要的环节就是房价评估
换房过程中，有一个重要的环节就是房价评估。3月7日本报记者跟随注册房地产估价师亲身体验了一把房屋估价的过程。评估师到现场看过房子之后，经过对房屋本身和所处地段各种细化指标的综合评估，再分拟稿、核稿、签发三级审核将房屋价格估出。
在去某处房源前，评估师需要将房屋的产权证复印件仔细检查一遍。通常，房屋的地址、面积、取得产权证的时间等因素，是评估师看得最仔细的地方。房屋地段对房屋价格有很大影响，其次就是房屋面积、户型等因素。还有，房屋产权超没超过5年，是不是房主的第二套房，这些都会影响到房屋交易时的税费，进而会影响到房屋的价格。
评估师需要观察通往房屋的路况和楼房外部情况。进入房屋内部后，观察房屋结构和装修情况之后，通常要在每一个房间都分别拍一张照片，还要对楼房外部进行拍照。拍照是为了回去以后继续为房屋价格评估使用，是房地产评估必须的手段之一。
评估师的手里有一张标准的勘察表。表中的事项包括房屋自然情况，其中包括坐落位置、楼层、建筑年代、面积、朝向、户型、结构等因素，需要一一填上。另外装修情况、配套设施、物业管理、区域因素等均有详细的要素列表，供评估师填写或选择。在评估过程中，评估师将有关房屋的各项因素按照一套打分系统进行计分，最后综合分数并比照最新的市场成交价格给出初步评估价。
去现场勘察的评估师作为拟稿人，将有关这一房屋的详细情况、评估过程和初步评估结果写入报告。再经过资历更高的评估师核稿，经过有关负责人的审核最终签发报告。
3月7日，一处房主已经搬家并打算进行置换的住房需要进行估价。大连海滨房屋置换有限公司于是向第三方专业房地产估价机构大连同信房地产土地评估咨询事务所有限公司提出评估请求。当天下午，同信评估事务所的一位注册房地产估价师作为第三方，前往这处住房的现场，进行实地评估。
这处住房位于锦绣居住区的锦云南园，建于上世纪90年代中期，东西向，面积66.56平方米，楼层为3楼。在去往这处房源的途中，评估师特地将房屋的产权证复印件仔细看了一遍。房屋的地址、面积、取得产权证的时间，这几项是评估师看得最仔细的地方。评估师称，“房屋地段对房屋价格有很大影响，其次就是房屋面积、户型等因素。还有，房屋产权超没超过5年，是不是房主的第二套房，这些都会影响到房屋交易时的税费，进而会影响到房屋的价格。 ”房屋产权证的信息显示，即将去看的这套住房产权取得年限已经超过了5年。
车子在锦云南园路边停下，从路边上十几级台阶，再步行两三分钟就能到房屋所在的楼门前。这个过程中，评估师边走边观察路况和楼房外部情况。随后，评估师在房屋置换公司工作人员的引领下来到3楼1号。房门打开后，一处刮大白、铺复合地板，简单装修的民宅出现在眼前。客厅是暗厅，客厅的西侧、东侧各有一个房间，厨房靠近东侧阳台，卫生间是暗卫，内有洗手盆和坐便，地上和墙上贴了瓷砖。
评估师观察了一下房屋结构和装修情况之后，在每一个房间都分别拍了一张照片。评估师称，“拍照是为了回去以后继续为房屋价格评估使用。拍照是房地产评估必须的手段之一。过去没有数码相机，就用胶卷相机进行拍照。 ”
从室内到室外，在楼门口、以及从小区主干道通上来的楼梯处，评估师都一一进行拍照。
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