小编： 【中国房地产库存状况 看看你的城市房产库存多少】西部、东北和山西等三四线资源型省市库销比普遍较高，而且销量弹性小
【中国房地产库存状况 看看你的城市房产库存多少】西部、东北和山西等三四线资源型省市库销比普遍较高，而且销量弹性小。最高的是山西9.9年，其次是宁夏8.4年，吉林辽宁也排名前列，分别为7.8和7.5年。（21世纪经济报道）
库存可分为狭义库存和广义库存。狭义库存指待售面积，广义库存主要包括待售面积和施工面积。本文采用广义库存来衡量房地产库存状况。
2015年，中国商品房待售面积为7.2亿平米，库存量和消化库存所需时间均创新高。但仅从这个指标看，中国地产库存问题似乎不太严重。因为与12.8亿平米的销售面积相比，只需6.7个月便可以完成去化。
库存问题主要体现在广义库存。2015年，施工面积(潜在库存)高达73.6亿平米，是待售面积的10倍多。其中，住宅施工面积为51.2亿平米，占比为70%。如果考虑已批未开工土地，自建房和小产权房等其他，库存数量更大。
商品房库存去化时间为6.3年，住宅去化时间为5年。施工面积与待售面积之和为80.8亿平米，按照2015年的销售速度，去化时间为6.3年。其中住宅库存(施工面积与待售面积)为55.7亿平米，去化时间为5年。
商业与办公楼库存去化时间为15.6年。由于经济下行与互联网的冲击，商业和办公楼地产库存积压明显增大，2015年住宅以外的商品房为25.1亿平米，按照2015年1.6亿平米的销售，去化周期为15.6年。
按照目前情况，库存还会继续积累，库存问题形势严峻。尽管新屋开工连续两年下滑，但2015年新屋开工量仍高达15.4亿平米，高于12.8亿平米的销售面积(2015年销售较好)。据国研中心刘世锦测算，我国住宅需求峰值1200-1300万套，按照每套100平米算，住宅需求峰值约12~13亿平米，2015年住宅成交面积为11.2亿平米，这意味着商品房需求增长空间有限。
西部、东北和山西等三四线资源型省市库销比普遍较高，而且销量弹性小。最高的是山西9.9年，其次是宁夏8.4年，吉林辽宁也排名前列，分别为7.8和7.5年。库存最高的省会城市是呼和浩特与太原，分别为16.1年和11.1年。这些地区房地产销售增速明显低于一二线省市(后面有详细数据)。本节中，库销比=房屋施工面积/销售面积(2015年)，因各省待售面积数据普遍缺失，为统一口径，全部用施工面积作为库存代理变量。
二线城市库存水平适中，销量弹性也适中。库存最低省份分别为江西、湖南、湖北、河南和广东，广义库销比分别为4.4、4.5、4.5、4.8和5.0。省会和重要城市中，合肥、武汉、南昌、厦门和南京最低，在4.4~5.4之间。这些都是主要的二线省市。也有一些二线城市库存水平较高，如杭州、宁波等，库销比高达9.4和10.2。二线城市的库存和销量特性，使得其库存问题总体不大，一方面有一定压力，另一方面有解决潜力和空间。
一线城市库存水平有高有低，但销量弹性大，库存问题小。从广义库存来看，广州和上海较低(6.1和6.2)，北京和深圳甚至较高(均为8.4)。考虑到近期一线城市大涨，部分城市甚至需要短期“补库存”。
(注：上图中库存单位为年，库销比=房屋施工面积/销售面积(2015年)，各省待售面积数据缺失较多，为统一口径，全部用施工面积作为库存代理变量。
(注：上图中库存单位为月，代表狭义库存状况。数据来源：CRIC，乐居研究院，国泰君安证券研究)
2015年，30个大中城市数据显示，一线城市商品房成交面积增长32.1%，二线%，三线%，四线城市预计增速更低。
这表明，2015年的房地产去库存政策均有效刺激了各类城市地产销量，但弹性明显不同，一线城市受益最明显，二线其次，三四线城市最弱。
库存分化问题的另一个显性指标是房价，2015年一线大涨，二线小涨，三线大中城市房价数据显示，2015年一线城市商品住宅房价大涨(21.3%)，二线%)，三线年一线城市房价大涨，二线小涨，三线下跌
为应对高企的房地产库存，2015年以来，中央出台了一系列组合拳。主要包括：降准降息(降准降息还有稳增长、控通缩和防风险等目的)，降低首付和财税政策等。
利率1.25个百分点，4次降准，一次定向降准，释放了流动性。(2)首付比例大幅下调。
2015年3月30日(被称为330新政)二套房首付比例从60-70%下调为40%。2015年9月30日(被称为930新政)将一套房首付比例从30%降低为25%。2016年2月2日，同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。
降息：3月1日、5月11日、6月28日、8月26日，10月24日。降准：2月5日，4月20,6月28日(定向降准)，9月6日，10月24日。
借款申请人购买首套自住住房且贷款受理前1年之内未提取住房公积金的，将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算。
对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
个人在办理无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续时，可以不用再向税务部门提交有关赠与公证材料。个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人三种方式无偿赠与不动产、土地使用权时，可直接申请免营业税。
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。
新建商品住房转让手续费，由现行每平方米3元降为每平方米2元，存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元；中小城市住房转让手续费标准可进一步适当降低；房屋租赁手续费被取消。
在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
提高实际贷款额度，月还款额与月收入比上线%、延长贷款偿还期限；全面推行住房公积金异地贷款；拓宽贷款资金筹集渠道。
进一步加大贷款支持力度，职工购买首套房申请贷款不再考虑近1年内是否提取过住房公积金，且计算贷款额度时账户余额不足7万元均按照7万元计算。
在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
对购买首套房，144平米以上契税由1.5%下降至1.0%。购买二套房，面积为90平方米及以下的，契税由3%下降至1%；面积为90平方米以上的，契税由3%下降至2%。营业税方面，购买2年及以上住房对外销售的，非普通住宅由差额征收改为免征。
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