小编： 购房资质审核时间缩短、个别银行将个人住房贷款借款人较高年龄从65周岁延长到70周岁、借款人年龄与贷款期限之和延长至不超过75年、降准等多个影响楼市的相关政策发布
购房资质审核时间缩短、个别银行将个人住房贷款借款人较高年龄从65周岁延长到70周岁、借款人年龄与贷款期限之和延长至不超过75年、降准等多个影响楼市的相关政策发布。
自5月7日起，北京地区多家银行已经或准备将首套房贷款利率从基准利率上浮5%调整为上浮10%；另有少数银行首套房贷款利率为基准利率上浮20%-30%。
近日，《证 券 日 报》记者走访了北京地区的工商银行、大华银行、汇丰银行、兴业银行、农业银行、邮政储蓄、光大银行、北京银行、南京银行、浦发银行、华夏银行等在内的11家银行的网点。
其中，对于首套房贷款利率，1家银行表示较低上浮5%，通常批准基准上浮10%；6家银行表示较低上浮10%；1家银行表示较低上浮10%，而且通常批准基准上浮15%-20%；1家银行表示较低上浮25%；1家银行表示较低上浮30%。
以某股份制银行为例，该行目前对于首套房贷款利率较低可申请到基准利率上浮10%。不过，当《证 券 日 报》记者咨询时，个贷经理提醒道：“首套房贷款利率上浮10%的情况只能说还有，但是一般都申请不到，通常批准基准上浮15%-20%。放款周期大概是抵押后一个月，目前有额度，但是需要排队。”
在另一家股份制银行朝阳区某支行，工作人员表示：“如果资质、工作单位、收入等都符合标准，申请到基准利率上浮10%应该没问题，不过我们支行业务比较多，房本抵押后一个月肯定放不了款。”
在某城商行，工作人员则表示：“目前首套房贷款利率较低上浮30%，贷款300万元以下在房本抵押后一周左右放款，贷款300万元以上放款周期为房本抵押后半个月。”
在某外资行，工作人员告诉《证 券 日 报》记者：“4月初开始，我行首套房按揭贷款利率较低按基准利率上浮25%执行，二套房与首套房利率差异化，利率上浮26%，以面签时间为准。”
融360发布的截至4月30日的数据显示，在29家北京地区银行中，11家银行首套房贷利率为基准利率上浮5%，15家为基准利率上浮10%，1家为基准利率上浮15%，2家为基准利率上浮20%。不过，11家标注较低上浮5%的银行全部显示通常批准利率为比基准利率上浮10%。
首套房贷款利率的上调，意味着买房的成本增加。简单计算，按照贷款100万元，贷款25年，等额本息还款法，贷款利率是基准利率1.05倍时，月供为5930.69元，利息总额为779207.43元；当利率提高到基准利率的1.1倍时，月供增加到6075.36元，利息总额为822607.23元。也就是说，每百万元贷款，月供增加144.67元，总利息增加43399.8元。
5月3日，某房产中介的经纪人告诉《证 券 日 报》记者，“我们收到公司紧急通知商贷利率调整”。记者了解到的情况显示：工商银行通知，5月7号之前出网签合同且在5月31号之前审批通过，首套房利率可以继续执行基准利率上浮5%；5月7号之前客户业主办理面签，后补网签，且在5月31号之前批贷，首套房利率可以继续执行基准利率上浮5%；否则上浮10%。农业银行通知，5月7日前网签，且在5月30日之前审批通过，利率上浮5%；5月7日后出网签的，及5月7日前出网签5月30日后批贷的，利率上浮10%。邮政储蓄银行通知，5月10日以前网签的，5月31日之前批贷，首套房利率上浮5%；5月10日以后网签的，首套房利率上浮10%。
上述经纪人告诉本报记者：“组合贷模式下，目前商贷部分的利率还是基准利率上浮5%，目前没调整，仅仅是纯商贷调整了利率水平。”
同时，他还提醒记者：“虽然目前其他银行首套房贷款利率大多还是上浮5%，但是按照以前银行的一些做法，陆陆续续都会上浮到10%。”
随后，在5月4日下午，上述房产中介的经纪人再次提醒《证 券 日 报》记者，“公司再次通知，以网签时间为节点，5月10日之后网签的商贷单，工行、农行、中行、建行、交行、北京银行、北京农商银行、招商银行、邮储、南京银行（即目前和房产公司合作的银行）首套房贷款利率执行基准上浮10%，二套房贷款利率执行基准上浮20%。”也就是说，*晚5月10日开始，购买首套房，在五大行申请纯商业贷款将全部上调至基准利率上浮10%。
同时，上述房产中介工作人员还表示：“交通银行的组合贷利率也即将调整，时间待定，公司已经通知在途单还未面签的业务单（客户需要同时满足已报单、首套、未面签、组合贷四个条件），借款人需尽快前往公积金网点查询征信。”
五一节前后，《证 券日 报》记者收到多个房产中介的“推销”信息，其中购房资质审核时间缩短、个别银行将个人住房贷款借款人较高年龄从65周岁延长到70周岁、借款人年龄与贷款期限之和延长至不超过75年、降准等多个政策调整被多个经纪人解读为“对楼市利好”。
事实上，这些类似统一“话术”的推销起了不少作用，有数据显示，五一小长假期间，京城房贷市场咨询量环比上月涨幅10%左右。同时，据我爱我家集团市场研究院统计，4月份北京二手住宅共网签13673套，是去年5月份至今的较高值。
针对借款人较高年龄延长的调整，《证 券日 报》记者咨询了北京地区某大型房产中介，工作人员告诉记者：“贷款年限有三个条件限定：名列前茅，砖混结构*长贷款年限为47年减去房龄，钢混结构为57年减去房龄；第2，贷款年限与房龄之和一般不超过50；第三，贷款年限与借款人年龄之和一般不超过65，有少数银行放宽到70，还有个别银行放宽到75，以上三点同时满足，以贷款年限*短的为准。”也就是说，由于房龄、65岁以上购房者比例较小等原因，该调整对市场实际的影响可能会比较有限。
记者日前获悉，包括工、农、中、建四大行在内的部分银行宣布，本周起上调北京地区首套房贷利率，在央行基准利率基础上上浮10%，二套房贷利率维持不变。加上前期已经宣布并执行的银行，目前北京地区首套房贷利率已经普遍升至基准利率的1.1倍。
从基准利率的85折、9折到不打折，再到如今的1.1倍，北京地区首套房贷利率持续上行。不止是北京，去年以来，上海、深圳以及郑州等热点一二线城市的首套房贷利率也普遍上浮。
一切都在朝着监管所要求的“房住不炒”的方向发展。一边是房贷利率上调，另一边则是房贷杠杆率下降、个人房贷增速明显下滑。央行营管部（北京）发布的数据显示，3月北京地区新发放个人住房贷款平均首付比例49.1%，较上年同期提高8.1个百分点。
工行北京分行日前接受记者采访时表示，5月7日（含）以后网签并受理的首套房贷款，利率不低于人民银行基准利率的1.1倍。对5月7日前已受理的，可按原利率政策执行，但应于5月31日前执行完毕。二套房贷款利率政策不变。
中行北京分行表示，根据自身经营发展需要，首套房贷款利率将按照央行基准利率的1.1倍执行，二套房贷利率政策不变，自5月8日起执行。
目前，央行5年期以上贷款基准利率为4.9%，上浮1.1倍后即为5.39%。但是记者了解到，在实际操作中，贷款利率上浮至基准利率1.1倍的时间远远要早得多。
某央企员工李女士去年购买了北京北四环附近的一套二手房。等走完相关流程，到今年3月建行正式发放贷款时，贷款利率已经上浮1.1倍。
她无奈地告诉记者：“当时我也咨询了工行和农行的一些网点，均表示上浮1.1倍，而且那时候这些网点还没有额度。”
某大行北京分行的一位工作人员告诉记者，受到支行额度紧张、对抵押物具体评估、客户资信情况等因素影响，在实际执行中需要具体议价，其实利率上浮1.1倍已经执行了一段时间。但是这次是分行层面明确表示，首套房贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
根据融360网站统计的数据，民生、交行、华夏、中信等银行的北京分行的首套房贷利率已经较基准利率上浮10%。
业内人士分析，银行揽储压力加大，负债端成本上升，是银行上调首套房贷利率的根源。
以招行北京分行的大额存单为例，该行网站上公布，5月发售的5年期个人大额存单的利率较高已经探至4.18%，而此前发售的同期限大额存单利率维持在3.85%左右。
据了解，其实在负债端成本不断攀升的当下，不仅仅是房贷利率上浮，其他种类的贷款利率也在上浮。
某国有大行北京分行工作人员说，该分行3月底执行了贷款利率新政策，要求分行内所有新发放的贷款，执行的较低利率不得低于基准利率的1.05倍。而之前该分行执行的政策是，贷款利率不允许较基准利率下浮。
在这种趋势下，下一步房贷利率根据各分支行自身额度情况，在1.1倍基础上进一步议价，也存在可能。
根据融360网站上的数据，目前浦发银行北京分行已经执行1.15倍首套房贷利率；东亚银行和光大银行则执行1.2倍首套房贷利率。
房贷利率上调是一方面，房贷增速下滑、个人购房杠杆率下降则是硬币的另一面。而且，利率上调有望导致房贷增速进一步下滑。
数据显示，无论从存量余额的增速看，还是从增量数据的占比看，北京地区个人房贷都出现明显的冷静趋势。
根据央行营管部（北京）公布的数据，截至3月末，北京地区个人住房贷款比年初增加71.7亿元，比上年同期少增525.3亿元，余额同比增长9.5%，增幅比上年同期低31个百分点。这是2014年以来，北京地区个人房贷头次出现个位数增长。
同时，一季度个人购房贷款新增额占人民币各项贷款新增额比重已降至2.7%。
数据显示，去年全年个人购房贷款新增额占人民币各项贷款新增额比重是20.2%，2016年这一数据则是40.3%。从40.3%到2.7%，去年以来北京地区一系列房地产调控政策的成效立竿见影。
另一组数据也很说明问题。数据显示，3月新发放个人住房贷款平均首付比例49.1%，较上年同期提高8.1个百分点，个人购房的杠杆率显著下降。今年年初，有监管部门负责人接受人 民 日 报专访时明确提出，要抑制居民部门杠杆率。
“提抑制，并不意味着当前居民部门杠杆率高得离谱，而是近两年居民部门的杠杆率上升速度快了一些。”交通银行领头经济学家连平认为，今年肯定能看到居民部门杠杆率增速下降，因为按揭贷款增速肯定会下降，甚至出现负增长。
去年以来，监管部门严厉打击“首付贷”。去年11月住房和城乡建设部会同人民银行、原银监会联合部署规范购房融资行为，其中包括：严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资；严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务；严禁违规提供房地产场外配资；严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。
同时，监管部门还要求银行加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度。银行在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的较低值作为计算基数确定贷款额度，有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。
此外，提高首付比例也是降低杠杆率的有力举措。目前北京地区首套房的首付款比例不低于35%，其中非普通自住房的首付款比例不低于40%；二套房的首付款比例不低于60%，其中非普通自住房的首付款比例不低于80%。
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