小编： [导读]作为二手房市场的“晴雨表”，中介门店内的变化最能反映当前二手房市场的发展情况
[导读]作为二手房市场的“晴雨表”，中介门店内的变化最能反映当前二手房市场的发展情况。近日，小编拜访了嘉兴的一些中介门店。7月4日，《2018年上半年10城二手房市场报告》显示，2018年上半年，受监测的10大城市二手房累计成交约34.3万套，同比下降20%，降幅较1至5月收窄2个百分点。报告监测的十大城市分别是：北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华，涵盖了一二线热点城市。中原地产首席分析师张大伟表示，2018年上半年，预计北京二手住宅成交套数将达7.6万套左右，这一成交量是2015年以来，北京二手住宅市场同期成交的最低点，这意味着或创近4年同期的新低。深圳6月全市共成交6866套，环比5月份的7607套，下跌接近10%。从透明售房网的数据来看，上周（6月18日~6月24日）杭州市区（含富阳不含临安）二手房成交套数为2052套，成为7周以来的成交量新低。在5月的第四周，主城近郊二手房成交套数相较于第二周大幅下跌32.2%，而将5月的带看量与去年二手房最疯狂的时期相比，带看量更是下跌超10万次。作为二手房市场的“晴雨表”，中介门店内的变化最能反映当前二手房市场的发展情况。近日，小编拜访了嘉兴的一些中介门店。“不像第一季度，好的房源挂上去不到一天就能成交，近2个月来，看房的客户变少了，来看房的人似乎也只是‘看看’，很多房源价格超出了购房者预期，房东又不肯降价。现在的行情较以前明显冷谈了很多。”一位二手房中介讲述了这段时间的卖房经历。与上述中介的阐述类似，近一两个月，很多门店的中介都感受到了市场“冰冷”。“今年刚开年的时候，我卖的最快的房子只用了2个小时。只要是价格相对低一点的房子，不会滞留到第二天。近二个月来，不但看房的客户明显减少了，门店的电话也变少了，甚至一天也没有一个电话”秀洲区的一位中介感叹道。短短半年，二手房市场就从火热变得冷淡。究其原因，很多中介都给到了不同观点，归纳整理主要有以下3点：在一手住宅限价的背景之下，想要抢到一套房子也不是易事。首先你要接受开发商为你准备“套餐”（房子+装修+车位），其次要准备好资金（全款为优）、材料，排队登记摇号。然后在几百几千人中争夺一个机会。有幸运的购房者“一摇即中”；更多没有抢到的购房者，下次继续努力……这是我随手拍的一家中介门店挂出的房源，图片有点模糊，这里对主要房源价格做一下解释：丽江半岛140平米280万，均价20000元/平；万达华府107平米192万，均价约18000万/平；宏润花园105平米190万，均价约18000元/平，铂金府邸143平米290万，均价约20000元/平……可以看到这里挂出来的二手房价格基本已经达到18000~20000元/平，先不论这些二手房带不带车位与装修，你只需要知道，这个价格已经可以买到嘉兴市面上一些精装修带车位的新房了。这里又想分享这个故事，不久前我一个朋友成交了一套高价二手房，骏园90多平米，单价是19000元/平米。再加上中介费，未满2年的增值税等。要额外再付20万，算下来这套房子的单价在21000元/平左右。
现在的一手房市场，21000元/平可以买到什么样的房子呢？科技城板块的精装楼盘世茂璀璨时代，最近一次开盘，均价大概19000元/平。位于城南的中国铁建·花语江南，公认的嘉兴豪宅了吧。最新的预售住宅毛坯均价16200元/平方，精装修均价6300元/平方。不含车位总价22500元/平。国际商务区热盘荣安府，最后荣安府最后一批房源即将入市，市场精装修、带车位市场放风价22000~23000元/平。也就是说，21000元/平的价格，已经可以和嘉兴目前市面上最热的精装修楼盘比肩了。
当然，也不是所有二手房房价都存在房价高于新房的现象，这些房源一般出现在热门区域，一方面与周边新房源少有关，另一方面二手房房主根据自己对市场的主观臆判为主，大都抱着能卖高绝不卖低的心态。
那些因买不到一手房而涌入二手房市场的刚需购房者减少，在一定程度上，是否会造成二手房房价回落？在很多中介眼里，短期很难降价，市场降温到房东降价有一个过程。
相比新房，二手房的定价主要由房主说了算，每个房主对自己的房子都有一个心理预期，这个预期受市场影响很容易上去，所以我们经常看到“一天一个价” 卖家“毁约”等情况。
但是这个预期一旦上去了就很难降下来，比如房子能卖200万，你让房主便宜1~2万卖，他也会百般不舍。如果不是家里遇到变故，房主很难再降价出售。
即使你愿意降价出售，可能也会受到邻居的阻扰，因为你影响的可能就是他们家的房价。
近日，微博博主@财房博发布的几张图片引起热议，这几张图片来自南京河西某小区业主委员会群：
从聊天记录上可以看到，该小区业主们正抱团涨价，挂牌价不得低于300万，月底争取突破350万，如发现网站上有挂出低于300万的房源，举报！而类似的事件，据我了解在嘉兴的业主也群出现过。【嘉兴某小区半年涨32%！还有大批住宅实际成交价格曝光！二手房你还买得起吗......】
其实，我们仔细分析，嘉兴二手房市场出现这样的情况也并不让人意外，主要原因是嘉兴房地产市场已经不再是当年的市场了，在国家“房子是用来住的，不是用来炒的”的大力调控之下，房地产的需求面已经发生了较大的变化，外地炒房客户渐渐被清出市场，本地人成为购房主力。而嘉兴本地人则以置换为主，如果自己的房子卖不出去同样也难以形成真正的购买力，最终的结果就是二手房市场的供给过剩需求不足。再加上，嘉兴对一手房采用了限价，这样就可能导致一手房的价格是低于周边二手房价格的，结果一手房开盘往往直接是当天抢空，没有明显优质的二手房在与新房的竞争中就会变得越来越疲软。很多中介预测下半年二手房市场行情估计会在小幅回落后趋于稳定，但那些定价合理，优势突出的二手房房源仍然会很吃香。
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