小编： 投资销售数据出现明显的背离
投资销售数据出现明显的背离。投资增长远超预期，房屋销售出现负增长，房地产企业资金来源、商品房新开工面积增速明显放缓，绝对涨幅放缓，但住宅销售价格指数涨幅稳定。房地产不同数据间的背离，说明了当前市场不同主体间博弈加剧，正处于选择方向的关键阶段。预计未来房地产投资增速平稳放缓概率较大，销售增速会有反复，价格整体趋稳。
2018年，房地产开发投资保持较快增长。从构成上看，商品住宅和其他商品房增长较快，非住宅房屋投资(商业+办公)出现负增长，土地购置费力挽狂澜，是拉动投资增长的绝对主力，建筑安装工程投资出现负增长。
2019年1-2月，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点，超出此前市场预期。
分析其原因，由于房地产投资按建设性质分的构成数据尚未发布，因此我们只能从常理来进行推断，背后主要可能是两方面原因：
一是施工进度加快或者是施工项目投资强度提升推高了房地产的投资，这个可以从施工面积增速或者是房屋工程造价等指标来进行观测。从施工面积看，1-2月商品房施工面积增长6.8%，增速比2018年全年提高1.6个百分点。如果单位投资强度不变，施工面积增速加快将带动建安工程投资保持相同幅度的增长。
如果考虑到建筑安装成本的价格变动，施工面积增速加快带动的投资加快会更加明显。以最近8年的商品房竣工房屋造价数据来看，除2016年出现小幅下跌外，其余年份均保持上涨，体现出较强的价格刚性。如果以2018年的房屋造价涨幅2.9%来推算，2019年1-2月施工面积加速将带动建安工程投资增长9.9%。
二是土地购置费依然保持较快增长。随着房地产项目的陆续开工，前期土地购置的有关成本(包含但不限于土地成交价款)将结转到当期，变为房地产投资的一部分。2018年全年，全国房地产开发投资中土地购置费达到36387亿元，增长57%，占比由2017年时的21.1%提高到2018年30.3%，上升9.2个百分点。
2019年1-2月的土地购置费数据尚未发布，但据前期相关数据推算，预计仍将保持30%左右的增速。
特别说明的是，土地购置费和土地成交价款是两个不同的指标，统计口径有明显差异。按照统计制度，土地购置费是指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用，土地购置费包括：
(1)通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等；
土地购置费按实际发生额填报，分期付款的应分期计入。项目分期开发的，只计入与本期项目有关的土地购置费。前期支付的土地购置费，项目纳入统计后计入。
而土地成交价款是指进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。
综合以上两个方面因素，预计2019年1-2月建筑安装工程投资增长9.9%，土地购置费增长30%，分别拉动房地产开发投资增长7.2和6.0个百分点。
1-2月，商品房销售面积实现14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。其中，住宅销售面积同比下降3.2%，2018年全年同比增速为2.2%；办公楼销售面积同比下降15.7%，降幅比2018年全年扩大7.4个百分点；商业营业用房销售面积同比下降13.6%，降幅比2018年全年收窄6.8个百分点。销售额方面，商品房销售额增长2.8%，增速回落9.4个百分点。其中，住宅销售额增长4.5%，办公楼销售额下降6.2%，商业营业用房销售额下降9.4%。
销售出现负增长基本符合此前的预期，这也是贯彻房地产调控精神取得的效果，销售降温对于稳定房价以及经济结构转型升级都有十分重要的作用。
从先行指标看，土地购置面积出现负增长，商品房新开工面积增速放缓，但这背后有着多方面的因素，且1-2月数据受春节及其他因素影响较大，无需过度解读。
1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%；土地成交价款690亿元，下降13.1%，2018年全年为增长18.0%。房屋新开工面积18814万平方米，增长6.0%，增速回落11.2个百分点。其中，住宅新开工面积13597万平方米，增长4.3%。
四、房价绝对水平涨幅有所放缓，环比价格指数小幅回落，部分城市上涨压力尤存
从绝对价格看，2019年1-2月全国商品房平均销售价格为9079元/平方米，同比上涨6.7%，涨幅与2018年同期和全年相比均回落4个百分点。其中商品住宅销售均价为8952元/平方米，同比上涨8.0%，涨幅比2018年同期回落5.1个百分点，比2018年全年回落4.2个百分点。
分区域看，东部地区价格绝对水平和涨幅均为最高(圴价12588元/平方米，上涨9.4%)，中部地区均价最低，涨幅居中(圴价6819元/平方米，上涨7.2%)，西部地区均价较低，涨幅居中(圴价6852元/平方米，上涨7.8%)，东北地区均价居中，涨幅最低(圴价7753元/平方米，上涨2.5%)。
从70个大中城市新建商品住宅价格指数看，2月份，新建商品住宅价格环比指数比上月小幅回落0.05个百分点，上涨城市个数减少1个。其中，涨幅居前的城市有西宁、大连、大理、贵阳、济宁、徐州、遵义、石家庄、武汉、广州、西安、平顶山等12个城市，环比涨幅均超过1%，从城市分布上看，中西部居多，但分布较为分散，既有省会城市，也有非省会城市，表明当前房地产市场已由区域分化向城市分化转变。
展望后期，预计房地产投资增速逐步放缓可能性较大，主要依据是众多先行指标的下行压力明显，以及上年同期土地购置费基数较高。
而销售增速可能会有反复，随着“两会”的闭幕，房地产相关政策趋于明朗化，“因地施策、分类指导”将在不同类型城市间进一步加以影响。随着房屋销售政策边际的调整以及宏观调控政策的深化，房地产市场的博弈将会加剧，商品房销售形势会随之出现一定反复，但总体而言，“稳”是2019年房地产市场的主基调，销售不会出现大幅下滑，但也难以出现大的增长。
从价格上看，预计整体价格趋稳，但个别城市房价上涨压力尤存，对于房价涨幅冒头的城市，预计还会采取类似2018年的快速响应的机制，快速升级调控政策，确保房价不偏离合理波动范围。
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