小编： 刚刚过去的2018年，房地产市场风险与机会并存，限售、限价、融资收紧，但房企的规模化热情还在
刚刚过去的2018年，房地产市场风险与机会并存，限售、限价、融资收紧，但房企的规模化热情还在。房地产行业正式进入下半场，山西房地产业又该如何在新形势下自处？记者近日带着这些问题采访了省统计局投资处专家郝志军。
郝志军认为，目前我省房价仍处于高位运行。从商品房销售额与销售面积之比看，2018年末全省商品房销售额与销售面积之比为6822元每平方米，比2017年末增加了1203元每平方米，同比增长21.4%，其中商品住宅销售额与销售面积之比为6649元每平方米，比2017年末增加了1192元每平方米，同比增长21.8%。其中，商品房销售额与销售面积之比位居全省前4位的太原市、晋中市、大同市和晋城市均超过5000元每平方米，分别为11041、5920、5257、5188元每平方米，同比分别增长23.4%、32.9%、9.1%、11.0%。
郝志军指出，当前我省房屋竣工面积持续下降。数据能看出来，去年全省房地产开发项目房屋竣工面积1407.9万平方米，比同期商品房销售面积少953.0万平方米，同比下降28.5%，降幅比上年扩大1.9个百分点，占商品房销售面积的比重由上年的81.5%下降到59.6%，其中商品住宅竣工面积1094.5万平方米，比同期商品住宅销售面积少1121.1万平方米，降幅比上年收窄8.2个百分点，占商品房销售面积的比重由上年的62.9%下降到49.4%，同比下降22.6%。从房屋竣工率看，2018年全省房屋竣工率仅为8.3%，为历史最低点，其中商品住宅竣工率仅为8.9%。
另外，房地产开发企业资金链呈现趋紧迹象。房地产开发企业资金来源主要包括国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷以及其他资金等。2018年，全省房地产开发企业到位资金1805亿元，同比增长7.6%，增幅比一季度、上半年、前三季度分别回落2.4、12.0和3.7个百分点，比全省房地产开发投资增速低10.4个百分点。在坚决遏制房价上涨的宏观调控政策影响下，房地产投资投机性购房得到有效控制，同时来自购房者的预付款和个人按揭贷款出现了持续回落态势，再加之国内贷款连续6个月下降，双重压力给房地产开发企业增加了融资的难度。
郝志军认为，土地供应规模、供应结构、供应方式和土地价格是影响房价变动的重要因素，稳房价首先要稳地价。一是要合理调控房地产用地的供应节奏，经济发展好、人口流入量大、住房价格高的地区要扩大商品住宅特别是保障性住房用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，满足市场需求，稳定市场预期。二是完善土地公开出让方式，可采取“限地价、竞房价”或“限地价、竞配建”的方式，为房地产市场发展提供一个相对稳定的“基本面”。三是加快房地产闲置土地处置，降低拿地成本，提高集中式自持租赁企业的投资回报，通过政策引导，倒逼市场从存量改造走向增量供给。四是盘活存量集体建设用地，增加租赁住房土地供给，缓解住房供需矛盾。
就促进我省房地产开发业健康发展，郝志军认为，要坚定不移地贯彻落实国家房地产市场调控政策，紧紧围绕房地产市场稳定健康和满足城乡居民日益增长的居住需求，继续坚持“分类指导、因城施策”，继续深化完善房地产市场体系和住房保障体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度体系，大力推进住房供给侧结构性改革，以稳地价、稳房价、稳预期为目标加强房地产市场供需双向调节，既要抑制泡沫、防止大起大落，也要适当引导投资和消费，防止房地产开发市场出现影响经济社会发展的“灰犀牛”，确保全省房地产开发市场稳定健康发展。
他认为，规范房地产市场秩序，主要是避免投机性购房行为。投机性购房最直接的危害必定是推高房价，严重挤压自住型和改善性住房消费，严重扰乱房地产市场秩序，同时也将大量资金从实业引到投机领域，严重影响实体经济的发展，将会给金融业带来很大的风险。一是加大对消费贷款的监管力度，密切关注贷款的流向，严禁个人消费贷款资金违规进入房地产领域或楼市；二是加大房地产开发市场整治力度，加大对违法违规企业的查处曝光力度，重点是打击囤地捂盘、投机炒房、违规销售和哄抬房价等市场乱象，净化市场环境，合理引导市场预期，维护房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。三是突出住房的居住属性，继续综合运用土地、金融、税收等手段，满足合理的住房需求，特别是支持新市民住房需求，抑制投资投机性需求。
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