小编： （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件
（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易的详细流程及注意事项呢？第1步：买卖前的产权审核担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。第2步：交定金与签合同看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
二手房买卖交易的流程如下：1、买卖双方先签订《房屋买卖合同》；2、卖方处理好房屋未能满足交易过户条件的相关事宜；3、买方如果是按揭贷款购房的，找银行申请贷款，并取得银行的书面答复； 买方如果是一次性付款的，此步骤就不需要了；4、双方按当地房管局的要求带备房产证、身份证等原件，前往房产交易所办理交易申请。如果当地要求递件前有部分税费或费用是先缴交的，备好款项。5、成功递件并取得房产交易所收件回执后，买方付按约定首期房款给卖方。6、问税、完税、过户手续办妥后，买方支付房款余款，卖方当日将房屋交付给买方。7、卖方协助买方完成其他相关事宜的过户手续，比如物业管理处、供电部门等等。
购买二手房要注意哪些房产细节？1）房屋产权买房找中介的一大原因，就是因为自行交易怕买到产权有问题的房子，虽然我们找了中介，但这一步仍然不能马虎，这里主要看两点，房屋的产权性质及产权归属。① 房屋产权性质国家发产权证的叫大产权房，看房产证是否为大产权只需要看发证机关盖的章是不是房管局的公章，如果是，就是大产权，如果不是就是小产权。另外看房时也需要问清房源类型，是商品房，回迁房，经适房还是已购公房等等，因为不同类型的房源缴税也不同（下文会介绍关于税费的内容）。② 房屋产权归属首先，要查看业主的房产证署名，上面写了2个人的名字，签署合同的时候就需要写这两个人的名字，其次查看购房时的相关凭证，像购房发票，契税发票等，作为辅助依据，确认房屋产权归属。风险提示：此环节最大风险即是产权问题，所以在交定金之前，必须确认得到明确答案。您看中的房屋如果处于抵押状态，或是有债务纠纷而处于查封状态，一旦房屋产权有问题，交易也将无效。2）看房细节① 楼栋选择位于小区中心位置的房子 就一定是“楼王”么？很多购房人在看房时都会青睐小区中心位置的房源，认为不临街，小区景观观赏位置佳，安静不受噪音问题困扰就是“楼王”。但其实不然，选房时一定要综合各方面因素再做决定：首先，楼间距够不够，如果您六层的洋房前后都是十几层的高板，楼间距又不够，那即使您在小区中心位置，采光都受到较大影响。其次，临街临的是什么，如果从卧室窗户往外看是主干道或是高速那您一定会承受噪音的困扰。第三，小区大门的位置，小区开北门，您住在最南端，出行来说肯定是不方便。第四，挨着公园，小花园一定好么？很多人为了开窗视野好，选择挨着小区花园，或者是公园的房子，但晚上可能就要给广场舞大妈和抽陀螺老大爷当观众了。最后，小区的车行线路设置，很多小区不是人车分流，所以如果是上有老下有小的改善一族，在选择楼栋时要注意，出单元门是不是紧挨着小区的车行道路。3、其实在看房的时候有不少小窍门，我们也来和大家说说：提前感受交通出行，是否方便。雨雪天气，因为怕堵车和为了行车安全，很多人会选择公共交通出行，此时去看房的话，可以提前感受下小区周边的交通配套是否像中介描述的那样便利，更重要的是掌握附近的公交线路及地铁情况，大概多久来一趟车，通行目的地的时间等等。了解小区的物业管理能力雨雪天气，可以清晰考察物业是否为业主做了充分的保障和准备，是否及时清理积水和积雪，极端天气是否能及时打扫小区内卫生和垃圾。检验房子的采光和供暖冬天尤其下雪天儿是去考察房子的最佳时机，首先，可以感受供暖好坏，亲自体验室内温度，其次，可以看出室内采光情况，冬天太阳照射角度偏低，如果此时看到的室内采光不错，其他季节就不用担心了。同理，如果您想检验小区的物业管理和安全保障，白天晚上都应该过来转转。3确定完房子，就要交定金签合同了，这一步有哪些注意事项？1）交定金和签合同找到心仪的房子之后，下一步就是交定金了，一般由买卖双方约定金额，毕竟房子动辄上百万，甚至过千万，定金一般也要交个3-10万，不是个小数，所以交易进行到这个环节时，您也得多留个心眼儿。如果您看中的房子还在按揭，定金最好不要直接交到业主手中，应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定好定金给卖方的时间，需注明“交给监管第三方则视为卖家接收，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本在中介和网上都能查到，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交房时间、违约金和违约责任等，如果有异议，一定不要忘了当时签署补充协议。风险提示：对于有抵押的房产，不建议买方用自己的首付帮业主解压，风险很大。可以让业主自行筹款或者借助第三方帮其解压。4在通过二手房购房还需要注意一项，那就是税费，在这里我们也来说说二手房的各项税费：① 契税② 增值税③ 个人所得税④ 印花税1.买卖双方一方是单位的，印花税为0.1%；2.个人之间交易住宅类房屋，目前暂时免征；3.非住宅类0.1%；4.贴本印花5元/本。⑤ 土地增值税1.个人出售住宅类房屋，目前暂时免征；2.非住宅类房屋或非个人出售，按照差额30%-60%征收或者全额5%征收（执行标准按照各区政策规定执行）。⑥ 产权转移登记、抵押登记费1.房屋所有权证标注用途为住宅的，80元/件；2.房屋所有权证标注用途为非住宅的，包括写字楼、公寓办公、商铺、单独车库、酒店式公寓等，550元/件。
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