小编： 又有城市首付降低利率下调，40房企融资总额下滑近四成，监管喊话又来，房地产变天？ 业内人士称，无论是开发贷，还是个人按揭贷款，目前都未明显放松
又有城市首付降低利率下调，40房企融资总额下滑近四成，监管喊话又来，房地产变天？
业内人士称，无论是开发贷，还是个人按揭贷款，目前都未明显放松。开发商融资规模增长主要以境外发债为主，国内发债、尤其开发贷仍紧绷。近两个月首套房贷利率下滑和政策变化无关，房贷仍偏紧。
在今年1月央行全面降准后，业内普遍预期，流动性的宽松对渴求资金的地产行业将带来重大利好，一方面房企的资金压力有望缓解，另一方面房贷利率有望降低。
不过，继今年1月房企融资总额大幅上升335.23%，创一年来月度新高后，2月房企融资总额又跌回2018年水平。
而在1月的金融和社融数据全面回暖后，央行和银保监会密集喊话房地产，强调继续紧盯房地产金融风险，加强房地产金融审慎管理，房地产金融预期再次发生改变。但日前，又传出无锡有银行下调首套房贷首付比例、深圳有银行下调首套房贷利率的消息，再次引发了市场对房地产信贷政策放松的预期。
接受券商中国记者采访的业内人士认为，2月房企融资总额下滑是受春节假期因素影响，近期房企密集融资并不能认为是地产融资环境的整体放松。目前房地产金融，无论是开发贷，还是个人按揭贷款都是偏紧状态，没有明显放松。开发企业融资规模增长，主要以境外发债为主，国内发债尤其是开发贷仍是紧绷状态。
近两个月首套房贷利率下滑，跟房贷政策变化没有关系，房贷政策依然没放松。所以全社会融资面放松了，定向支持中小微企业、实体经济，但是房地产仍是偏紧的。
继2018年9月、10月融资金额连续下滑、11月份有所回暖、12月大幅下滑、2019年1月大幅上升335.23%，创一年来月度新高后，2月房企融资总额又跌回2018年水平。
同策研究院的最新数据显示，2019年2月，40家典型上市房企完成融资总额共计552.88亿元，环比1月的881.01亿元大幅下降37.25%。其中，债权融资额为551.94亿元，占房企融资总量的99.83%，环比下降37.31%；股权融资金额为0.94亿元，占总融资金额比重为0.17%。
与1月相比，各债权融资方式融资额度均降幅明显，跌幅最高达68.7%。其中，融资总额排名第一的是公司债，共融资363.25亿元，环比下降29.14%，占比65.7%；融资总额排名第二的是其他债权融资，总额57.52亿元，环比大降68.7%，占比10.4%；融资总额位居第三的是中期票据，总额为53.52亿元，环比下降47.76%，占比9.68%；排名第四的是境内银行贷款，融资额度44.74亿元，环比下降47.76%，占比8.09%；位居第五的是信托贷款，融资总额32.91亿元，环比小幅上升 10.85%，占比5.95%。
对于2月房企融资总额大跌的原因，同策研究院总监张宏伟对券商中国记者表示，2月主要受春节因素影响比较大，境内的融资金额会下滑。
“2月份比较特殊，境内融资情况受到春节因素影响，整体融资状况到底有没有好转，还要看一下3、4月份状况。”张宏伟说，即使恢复到1月的水平，那也只是相当于2018年上半年的市场状况，也不是特别好，只是比最坏的时候好一点。
国金证券也认为，近期房企密集融资并不能认为是地产融资环境的整体放松，因为从用途来看，近期房企发行的债券多数用于偿还旧债。
同策研究院的最新数据显示，2月，境外发债折合人民币共303.25亿元（占比83%），虽然额度环比下滑，但占比进一步提升（1月占比76.56%）。具体来看，2月发行15笔公司债券中，有11笔均是发行的美元优先票据或债券，合计45.33亿美元。
在已披露的数据中，融资成本最低的是万科发行的20亿元住房租赁专项公司债券（第一期），票面利率3.65%；融资成本最高的是当代置业额外发行的一年期2亿美元的优先票据，票面利率高达15.5%。总体来说，2月房企融资成本约在4%-10%之间。
对于海外融资占比进一步提升的原因，张宏伟对券商中国记者说：“即使按照1月份的状况，其实国内的房企融资仍然是比较难的，所以大家还是跑到境外发美元债。美元债融资成本平均都在7%-8%，甚至有的企业更高，这只是利率方面的成本，再加上通道费用等，基本上都在10%。”
这种趋势在春节后表现更加明显，特别是把融资计划统计在内的话，融资金额更加突出。中原地产研究中心统计数据显示，春节后有超过25家房企密集境外融资，融资计划已经超过100亿美元。
中原地产首席分析师张大伟认为，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，这种情况下，房企更关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，应对未来的还债高峰期。虽然海外融资成本明显上涨，叠加汇率的波动，更是压力非常大，但房企在资金压力下，依然需求量非常大。
高涨的融资需求背后，是即将到来的偿债高峰。根据中信建投统计，2019年房企到期债券规模逾3700亿元，今后三年都是偿债高峰，2021年将达到峰值，逼近7500亿，三年累计到期债务超1.5万亿。
随着1月央行的全面降准，以及房企融资规模的井喷，不少人预期随着央行不断释放资金宽松信号，整个市场现金流相对充裕，房地产金融信贷环境也会改善。不过，2月25日和26日银保监会和央行的密集表态，让这种预期发生了改变。
2月25日，银保监会副主席王兆星在国新办新闻发布会上表示，继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。同时，要实施差异化的房地产信贷政策，对于解决住房困难和改善住房条件且自身有财务支付能力的，要继续给予相应贷款支持；对于用来投资甚至是用来投机和炒卖的，要实行更严格的贷款标准，有的可能要提高首付比例，有的要调整利率的风险定价，有的甚至不能给予贷款支持。
2月26日，央行在2019年金融市场工作会议上表示，加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。
对此，张大伟认为，房地产市场看政策，政策里面最直接的就是信贷，社会无风险的资金收益率和房贷利率。如果下调，对于楼市来说肯定是利好，如果上涨，房地产肯定会逐渐降温。从趋势看，房贷利率对房地产市场的影响远远不如首套房认定标准，即贷款成数、非普通住宅标准、是否认房又认贷。银保监会和央行的表述，代表了后续房地产信贷全面宽松的可能性不大。
合硕机构首席分析师郭毅也认为，两部门的喊话基本上令降首付，松资格化为泡影，按照银保监会的表态，一些房价涨速过快，投机需求死灰复燃的城市，也许还会在“因城施策”的调控方针下，遭遇差别化住房信贷政策的结构性收紧。
3月4日，有报道称，工行无锡分行于3月1日向各支行、分行营业部下发的通知显示，居民家庭首次购买普通住房申请个人住房贷款，最低首付比例由40%下调至30%，但前提是认房又认贷，且拥有本地户口。同日，还有媒体报道称，中信、北京银行下调深圳二手房贷利率，首套最低上浮8%。
对此，有专家认为，无锡首付比例下调可以理解为商业行为，也可以理解为政府指导下的放松行为，具有信号意义，即对于一些过去过于严厉的政策，后续肯定会放松。
不过，上海易居房地产研究院副院长杨红旭则对券商中国记者表示，“如果无锡当地政府或银监局之前有规定首套房首付比例最低40%的话，那这个动作就是很明显的放松，如果之前没有这种统一的规定，那这个也不算什么。”
在杨红旭看来，目前房地产金融，无论是开发贷，还是个人按揭贷款都是偏紧的状态，没有明显放松。开发企业融资规模增长，主要以境外发债为主，国内发债尤其是开发贷仍是紧绷状态。近两个月首套房贷利率下滑，跟房贷政策变化没有关系，房贷政策依然没放松。
“主要是多次降准后全社会的利率下滑了，如国债利率，2018年一直下滑，目前在2.6%左右。全社会利率水平重心下移后，商业银行认为，个人贷款利率下浮一样可以赚钱，而且可以多贷一些。因为楼市成交下滑后，个人按揭贷款也下滑了，商业银行认为个人按揭贷款是一笔优质的资产，目前很多银行乐意放贷。”杨红旭对券商中国记者说，但是首付比例没有放松，也没收到窗口指导说大力支持购房贷款。所以全社会融资面放松了，定向支持中小微企业、实体经济，但是房地产仍是偏紧的。
进入2019年1月以来，样本30大中城市的房地产成交面积进一步下滑。整个30城成交面积同比下降11.22%，降幅创2018年4月以来的新高。分析其背后原因，一方面2019年春节较2018年早，影响了1月末的成交。另一方面，往年常见的返乡置业在2019年并未形成风潮。整体上30城的数据基本反映了大中城市的地产销售状况。
其中，一线城市表现略好，维持了同比4.87%的增速。考虑到一线城市发展长期处于景气状态，且一线城市房产作为核心资产，附加价值高，在相比行业下行的周期里，维持了增长的态势。二线%的同比降幅，创2017年11月以来最大降幅。究其原因，大部分二线城市维持了对楼市供给需求的较严格调控，特别是限价和预售证限制，一定程度上抑制了房地产的成交。而2018年年度开始的“一城一策”“分类调控”以及诸多二线城市的边际调控放松，也并未能在短时间内立刻生效。相比之下，环一线都市圈的城市地产，受到一线城市人口、资本和产业资源外溢的影响，在2019年年初实现了18.84%的同比增速。都市圈房地产成交的景气，与中山证券地产固收市场观察2018年年报的观点一致。未来几大重点都市圈（环渤海、长三角、珠三角、成渝、中原等）的三四线城市，将会充分受益于核心大都市的经济辐射，保持地产市场成交的活跃。土地：市场竞争弱化，一线城市维持供应增长
月份100大样本城市土地供应面积同比下降32.22%，降幅创2015年以来最大，说明各大中城市在2019年的供地意愿有所不足，叠加春节效应，造成了整体土地供给走低。与此同时，100大城市的土地成交总价也同比下降30.28%，土地成交均价几乎维持不变，达到楼面价5344.47元/平方米。与同时期一线城市销售活跃相对应，年初至今的一线城市土地供应同比上升22.48%，维持了较高的涨幅。这也客观反映出在房地产行业下行周期，一线城市可以维持较高的景气度。整体上看，从
20%，逐渐下降至2019年年初的9%。在整体土地市场竞争放缓的背景下，原本企业间合作拿地的动机下降，且在土地的挑选上有了更大的空间。预计2018年下半年开始成交的土地，未来的投资回报率会相比2018年上半年有明显增加。通常，土地投资滞后于销售增长，预期今年土地成交或将维持低位。部分上市公司公布的拿地情况也反映出，
1月土地拓展主要集中在一、二线年，三线城市土地成交和溢价率将维持低位，一线城市与二线重点城市相对稳定，或将成为土地拓展重心。政策：一城一策推进，三稳成行业主旋律
从已召开的各地两会看，今年调控以稳为主，确保房地产市场稳定发展被提到前所未有的高度。去年年底，住建部在全国住房和城乡建设工作会议上提出了“稳地价、稳房价、稳预期”要求，多地两会也明确提出“三稳”。分地区来看，上海将加强房地产市场调控不动摇、不放松，房地产市场平稳健康发展，房价保持总体稳定；河南强调，“加强市场供需双向调节，坚决遏制投机炒房，加强城市之间政策联动和统筹协调，落实稳地价、稳房价、稳预期责任”；福建提出，“健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制，切实稳地价、稳房价、稳预期”。
不少地方还明确了稳定房地产市场的目标、措施。陕西省提出，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领域风险。四川省提出加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。深圳市强调，以更多经济手段构建房地产市场平稳健康发展长效机制，加快住房制度改革配套政策落地，并推进住宅政策性金融机构改革试点。
由此我们可以发现，政策总基调没有变，依然是‘稳’。落实“稳地价、稳房价、稳预期”要求，今年各地定位房地产市场不会离开这个主基调。稳定房地产市场的核心，就是要防止房价暴涨暴跌，“房住不炒”的定位没有变。
21日，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》。（发改规划【2019】328号）。意见中明确了都市圈的概念，即都市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心，以一小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态，促进中心城市与周边城市（镇）同城化发展为方向，更好的聚焦大城市的功能。都市圈一方面是城镇化加快发展的产物，这是因为城镇化的发展为大城市带来了充分的人力资源，为大城市的进一步崛起和对周边的辐射提拱了储备；另一方面都市圈也为城市群的建设做准备。城市群的概念是，在一个特定的区域内有相当数量不同规模不同类型的城市，依靠便捷的交通和发达的通信所形成的空间组织紧凑、联系紧密高度集中的城市群体。可见都市圈是城市群的必要条件。从城镇化到都市圈再到城市群，各个城市的分工得到了进一步明确，发挥各自的比较优势，高效合作，在促进核心城市的快速发展的同时，也加速了外围城市的影响力度。都市圈纠正了以往一味地限制大城市，鼓励小城镇建设的城市化道路。也缓解了大城市中心的资源及承载压力，同时可以打破大城市自我循封闭式的发展形式，向更加开放、更加多元化、结构更趋向合理的体系转变。以上海的都市圈人口变动为例，从
年，城市核心人口增长64万，同期外围圈人口增长125万，是城市核增量的近2倍。大城市人口外溢也在珠三角和京津冀等城市群得到了呈现。截至2018
月，共19个国家级城市群先后得到了国务院的批复，从2000年至2016年，前十大城市群中，除了成渝城市群和中原城市群，人都都呈现了净流入状态，共计增长7890万人，共创造了496508亿元的产出；2016年，该10大城市集群以14.7%的国土面积的产出57001.7亿元的生产总值，占全国总GDP的76.6%。但是，与国际上其他大的城市集群（美国东北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、欧洲西北部城市群等）相比，我国城市群的经济发展水平和功能上仍有很大差距。2019年
18日，国务院正式发布了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，并要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市（以下称珠三角九市），总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。丰富的土地资源，庞大的人口规模，为在国家发展，打造粤港澳大湾区，建设世界级城市群打下了良好的基础粤港澳大湾区城市各有特点，香港、深圳、澳门、珠海、广州形成了一个三角形，是粤港澳大湾区的中心城市，其他城市是外围城市，各城市因地制宜，发挥在大湾区都市圈的功能。根据统计发现，中心城市土地开发强度高，东莞、深圳的城市建设用地面积比重都超过了40%，远远超过了国际警戒线；相比较而言，江门、惠州、肇庆尚有一定的土地开发空间，加上行政划区面积广阔，适宜承接产业的转移和人口的流入。
对于市场敏感的房企早已看准了湾区的发展契机，加大了排兵布阵，特别一些本土房企如世荣兆业、华联控股、龙光地产、时代中国、等依托地域先发优势，增加了大湾区的布局，土储占比分别为96%
、61%和59%，此外一部分房企虽然之前没有布局该地区，但近期频频深耕城市核心位置，如新力地产等。随着粤港澳大湾区的落地，房企优势在大湾区将进一步被凸显。企业：高基数下去化回落，拿地呈现两极分化
TOP10同比降幅更为明显，1月销售金额同比-14.9%，销售面积同比下降27.5%，TOP3企业销售金额同比降幅接近30%，而销售面积同比下降接近40%。而重点企业的销售均价基本都有所回升，TOP10企业销售均价达到13990元/平方米，同比上升17.4%。我们认为百强房企尤其TOP10房企增速回落的原因在于，受限
年的销售存余叠加2018年1月的高热度带来的去年1月高基数，碧桂园、万科、恒大1月销售更是皆超过600亿的历史高位。高基数的背景下，叠加今年春节较早，进一步加剧了企业销售增速的下滑。其次，2018年底房企普遍加快新开工和推盘冲量，导致2019年1月可售资源相对减弱。另外，去年1月去化率为周期较高位置，而去年三季度以来去化率明显回落。综合以上原因，企业在高基数背景下去化回落销售增速下降，也是符合市场预期的。进入
月至今拿地的权益规划建筑面积同比增速都在100%以上。而第二梯队的地产企业，则保持了相对谨慎的拿地态度。结合前文分析，整体上土地市场的竞争激烈程度有所下降，企业在投资拓展的过程中，会有更多选择空间。重点央企国企和行业龙头，则对行业走向做出积极判断，在拿地决策上更加积极。叠加大部分第二梯队企业的存量货值相对充裕，导致整体上地产企业的拿地决策呈现明显的分化。
这个冬天，北美多地都出现了极端低温，动辄零下30多摄氏度的气温把加拿大变成了“冰封国度”，但是令人没想到的是，随着道路一起被冰封住的，还有加拿大的经济。面对严寒，加拿大人或许还能靠“加拿大鹅”撑一下，但是面对经济寒冬，再厚的“加拿大鹅”也无法让人感到温暖。
：2018年第四季度加拿大GDP年化季度环比增速为0.4%，远低于前值2%，并低于预期值1%，同时也是两年来的最低增速。全年GDP增长1.8%，增幅较2017年下滑40%。
据世界银行数据，2013年时加拿大GDP为1.843万亿美元，到了2017年，就只有1.653万亿美元了
加拿大家庭支出增幅连续第二个季度放缓，第四季度增长0.2%，比第三季度的0.3%回落0.1个百分点。其中服务支出增长0.5%，寿险和金融服务业增长0.9%，而商品支出下降0.2%。耐用品下跌0.5%，主要原因是机动车消费减少0.6%。半耐用品支出下降0.3%，而非耐用品则与第三季度持平。
过去数十年，加拿大的一大经济特征是高负债，人们养尊处优的生活往往依托于提前消费的借贷习惯。无休止债务赤字支撑着加拿大的经济运转。
据加拿大统计局数据显示， 2018年第二季度末，70%的加拿大家庭获得1美元可支配收入，就会产生1.77美元债务。到第三季度末，这一数字上升到1美元对1.78美元，当然，这包括所有信用卡和抵押贷款债务。
这意味着还不起钱的加拿大人的数量正在以一个惊人的速度上升，而雪上加霜的是，美联储于2015年底退出QE（量化宽松），开启加息缩表后，加拿大央行于2017年开始跟随美联储这一货币紧缩举措，截至目前，加元已加息5次。根据加拿大皇家银行（RBC）数据，自2007年以来，加拿大利息水平正以最快的速度增长，同比增长14.8%。
从2012年至今，加拿大联邦政府已经裁掉了1.9万名公务员，而据加拿大统计局数据，去年12月加拿大失业率为5.6%，工资增长为1.49%，远低于通胀
疲软的经济无法创造投资机会，这让不少以前热衷在加拿大置业的外国投资者纷纷撤离。
2018年11月，温哥华独立住宅价格同比下跌了8.5%，创下自2009年底以来的最大跌幅，价格创十年来最低水平。
2018年上半年，多伦多总价超400万加元（约2000万元人民币）的豪宅销量暴降51%
中国人对加拿大的投资额从2017年的84亿加元下降到2018年的44亿加元。路透社则分析称，这或许是高度依赖外国投资者的加拿大的一场经济“灾难”。每经网
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